خلع ید و شرایط طرح دعوا

.حقوق مالکیت از جمله حقوقی است که قانون گذار در ایران آن را به رسمیت شناخته است و پیرو آن قوانینی را جهت حمایت از این حق برای مالکِ ملک از جمله حق طرح دعوای خلع ید پیشبینی نموده است.

مالک ملک نسبت به ملک خود حق مالکیت دارد که از جمله حقوق عینی می باشد حال این حق توسط بعضی افراد مورد تعرض قرار می گیرد مثلا فرض کنید شخصی ملکی در شهرستان دارد که مدت ها خالی از سکنه است و وقتی به آن جا می رود متوجه تصرف آن توسط افرادی می گردد. این واقعه مصداقی است که امکان طرح دعوای خلع ید را به مالک ملک می دهد تا بدین وسیله بتواند متصرف ملک اش را خلع ید نماید.

دعوای خلع ید چیست؟

دعوایی است که توسط مالکِ ملک علیه متصرفی که غاصبانه ملک وی را به تصرف خود در آورده است مطرح می شود. بنابراین در این طرح عنصر تصرف غیرقانونی و غاصبانه در ملک شخصی افراد که دارای اسناد مالکیت هستند ملاک است.

اما در دعاوی ملکی اصطلاحات مشابه دیگری نیز برای تصرف غیرقانونی استفاده میشود مانند رفع تصرف عدوانی، تخلیه ید و … که در قسمت بعد به توضیح آن می پردازیم.

تفاوت دعوای خلع ید با تصرف عدوانی و تخلیه ید

توجه کنید دعوای خلع ید با دعوای تخلیه ید و دعاوی 3 گانه تصرف مخصوصا دعوای تصرف عدوانی تفاوت دارد. ( رجوع کنید به مقاله تصرف عدوانی)

در دعوای خلع ید آن چه مورد حمایت قانون گذار است حقوق مالکیت افراد است. ولی در تصرف عدوانی تصرف سابق خواهان مورد احترام قانون قرار گرفته است.

بنابراین در دعوای خلع ید فارغ از بحث سابقه تصرف، هر شخصی سند مالکیت داشته باشد میتواند علیه متصرف طرح دعوای خلع ید نماید. در دعوای تصرف عدوانی، ملاک سابقه تصرف است زیرا سند و دلیلی جز سابقه تصرف برای مالکیت وجود ندارد . بنابراین شخصی که سابقه تصرف قانونی داشته میتواند علیه شخصی که اقدام به تصرف غاصبانه نموده طرح دعوا نماید.

دعوای تخلیه ید در مواردی طرح می شود که تصرف ابتدایی غاصبانه نبوده است.

مثلا مستاجر ملکی که قرارداد یک ساله با موجر(مالک) دارد در موعد و پایان یک سال تخلیه نمی کند و پس از موعد تحویل، تصرفات او نسبت به ملک غاصبانه تلقی می گردد بنابر این می توان علیه وی دعوای تخلیه ید مطرح نمود.

شرایط طرح دعوای خلع ید

با توجه به مطالبی که گفته شد مبنای اصلی این دعوا تضییع حق مالکیت است بنابر این در وهله اول باید توجه کنید اثبات مالکیت خواهان با داشتن سند( به نحوی که در دادگاه به رسمیت شناخته شود)از ارکان اصلی این دعواست.

همچنین خوانده دعوا باید ملک را بدون اجازه و غیر قانونی به تصرف خود در آورده باشد پس در صورت وجود قرارداد یا اذن قبلی در تصرف طرح دعوای خلع ید با مانع مواجه می شود.

مال مورد تصرف و موضوع دعوای خلع ید باید غیر منقول باشد پس تصرف خودرو توسط دیگری نمی تواند باعث پذیرش این دعوا گردد.

صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده به دعوای خلع ید

با توجه به این که خلع ید جزء دعاوی غیر منقول است پس طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه حوزه محل ملک  صالح در رسیدگی به این دعوا می باشد.

توجه داشته باشید طرح دعوا در دادگاهی غیر از دادگاه محل وقوع ملک منجر به صدور قرار عدم صلاحیت در خصوص دعوا می شود.

دلایل و مدارک اثبات دعوای خلع

داشتن سند مالکیت ملک مورد دعوا، شهادت شهود، نظریه کارشناسی و تحقیقات محلی و … از جمله دلایل و امارات اثبات این دعوا محسوب می گردند. البته بنابر بر شرایط ارائه آن ها به دادگاه باید به درستی و رعایت ترتیبات قانونی صورت پذیرد.

بناربراین برای طرح دعوای خلع یدباید اسناد مالکیت در اختیار خواهان باشد در غیراینصورت نمی تواند تحت این عنوان طرح دعوا نموده و باید نسبت به رفع تصرف عدوانی اقدام مینماید.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل به مبلغی است که مالک یک ملک می‌تواند از شخصی که بدون اجازه وی و به صورت غیرقانونی از ملک او استفاده کرده است، مطالبه نماید.

طبق ماده 337 قانون مدنی، هرگاه شخص یا اشخاصی مال شخصی دیگر را غصب کنند، نسبت به منافع مال مغصوب در زمان تصرف و حتی بعد از تصرف خود ضامن هستند.

همزمان با دعوای خلع ید یا بعد از صدور حکم قطعی میتوان نسبت به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف خوانده نیز قدام نمود.  علت امکان طرح همزمان دو خواسته در یک دعوا آن است که هر دو خواسته با هم ارتباط دارند و تصمیم گیری دادگاه در خصوص یکی از آن ها نسبت به دیگری موثر است.

نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل

گفته شد که این دعوا همزمان با خواسته اصلی(خلع ید) قابل طرح است ولی اگر چنانچه بعد از رای قطعی قصد طرح این دعوا داشتید باید مراحل زیر را طی کنید :

تنظیم دادخواست: مالک یا وکیل وی باید دادخواستی با عنوان “مطالبه اجرت المثل ایام تصرف” تنظیم کند و به دادگاه ارائه دهد.

ارجاع به کارشناس: پس از اثبات حق خواهان، پرونده برای تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف به کارشناس ارجاع می‌شود. کارشناس براساس ملاک‌هایی نظیر متراژ ملک، سن بنا، نوع کاربری، محل ملک و قیمت اجاره عرف منطقه، مقدار اجرت المثل را تعیین می‌کند.

صدور رأی دادگاه: قاضی براساس ادله و نظریه کارشناسی رای خود را صادر می‌کند. پس از قطعیت حکم، خواهان می‌تواند نسبت به توقیف اموال محکوم‌علیه جهت دریافت اجرت المثل اقدام نماید.

تفاوت اجرت المثل با اجاره بها

اجاره بها مبلغ مقطوعی است که ناشی از قرارداد منعقد شده فی مابین موجر و مستاجر برای استفاده از منافع ملک توسط مستاجر می باشد.ولی اجرت المثل ناشی از قرارداد نیست و پرداخت آن جز الزامات ناشی از قرارداد است.

اجرت المثل در مواردی مثل همین استفاده از ملک دیگری بدون اجازه، از متصرف قابل مطالبه خواهد بود.

نمونه دادخواست خلع ید

در این دادخواست خواسته فقط خلع ید از خوانده می باشد:
نکته: خواسته و شرح آن در تنظیم دادخواست بسیار مهم است بنابر این در نگارش آن باید دقت نمود.

همچنین دلایل و منضمات لازم برای ارائه به مرجع قضایی نیز بر حسب شرایط تفاوت دارند. البته در دعوای خلع ید ارائه سند مالکیت به دادگاه جز دلایل اصلی و لازم این دعوا می باشد.

«ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …

با سلام و احترام

اینجانب … به موجب سند مالکیت شماره … تنظیمی مورخ … مالک قانونی 6 دانگ ملک با مشخصات … (مشخصات کامل درج شود) می باشم.
در تاریخ … با مراجعه به محل ملک در آدرس فوق متوجه تصرف ملک از جانب خوانده شده که این تصرف غیر قانونی و بدون مجوز می باشد.
بنابر شرح فوق، صدور حکم خلع ید خوانده از ملک موصوف و همچنین محکومیت به پرداخت خسارات دادرسی را از آن مقام محترم، تقاضا دارم.»

وکیل خلع ید

وکلای دارای تخصص و تجربه در امور حقوقی و ملکی در فرایند اثبات این دعوا و یا دفاع از ادعاهای طرفین میتوانند به شما کمک کنند. وکیل خلع ید تجربه کافی در طرح دعاوی ملکی دارد و پرونده های ملکی متعددی را به سرانجام رسانده است.

گروه حقوقی فینولا با بهره گیری از وکیل خلع ید و وکلای متخصص در امور ملکی می تواند شما را در این فرایند یاری نماید. جهت دریافت مشاوره تماس بگیرید.