قرارداد اجاره یا اجاره نامه مبحث مهمی در امر عقد قرارداد ها میباشد که باید درباره آن آگاهی بیشتری کسب کنیم.
چرا که امروزه با افزایش روند اجاره املاک بین افراد، نیازاست اطلاعات کافی نسبت چنین موضوعاتی را داشته باشیم تا در آینده ازمشکلات قانونی جلوگیری کرده وبه آنها بر نخوریم.
ابتدا بیاید با مفهوم اجاره آشنا شویم:
طبق ماده 466 قانون مدنی، اجاره بدین معنا میباشد که موجر(شخصی که اجاره میدهد)، عین مستاجره (موردی که به اجاره میرود) را برای مدت زمان مشخصی در اختیار مستاجر قرار میدهد.
حال بر اساس ماده 467 قانون مدنی، مورد اجاره میتواند اشیا، ملک و یا مواردی از این قبیل باشد.
انواع اجاره نامه
قرارداد اجاره به دو دسته رسمی و غیر رسمی تقسیم میشود که سعی میکنیم به طور خلاصه به آنها و تفاوتشان بپردازیم.
اجاره نامه غیر رسمی:
اگردر شرف عقد قرارداد اجاره نامه ای هستید و بخواهید آن را در بنگاه، تنظیم کنید.
حتی اگر تمام شرایط، ظوابط و قوانین را طی عقد قرارداد رعایت کنید.
و یا حتی اگر کد رهگیری را هم دریافت کنید، با اینحال این قرارداد جزو اسناد رسمی محسوب نمیشود و سند رسمی بشمار نمیرود.
اجاره نامه دستی، توافقی میان موجر و مستاجر است که در جایی غیر از محضر انجام شود.
تنها در صورت عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، عقد اجاره رسمی بشمار میروند.
اجاره نامه رسمی:
اگر میخواهید جهت اخذ قرارداد اجاره نامه رسمی اقدام کنید کافیست به مواردی که در پایین اشاره کردیم مراجعه کنید.
بر اساس ماده 1287 قانون مدنی شما نیز باید مراحل لازمه را در دفتر اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک و یا در حضور مامورین رسمی مربوطه، طبق مقررات قانونی انجام دهید و قرارداد اجاره را تنظیم کنید.
بنابراین به منظور تنظیم سند رسمی اجاره باید به دفاتر اسناد رسمی در محل خود مراجعه کنید.
اجاره نامه دست نویس
قرارداد ها غیر رسمی شامل اجاره نامه های دستی و بنگاهی میشود که قرار است هر یک از آنها را توضیح بدهیم.
اجاره نامه دست نویس: اجاره نامه های دست نویس معمولا به این صورت میباشد که مستاجر و موجر بدون مراجعه به بنگاه، املاک و یا اداره جات رسمی و تنها در بین خود بر روی کاغذ عادی، متنی را نوشته و شروطی را تنظیم میکنند.
در این متن، شرایط و قوانینی را که طرفین بین هم بر سر آن توافق کرده اند وتعیین شده را در دست نویس درج کرده و آن را امضا میکنند.
شرایط تنظیم اجاره نامه دست نویس
در روند تنظیم اجاره نامه دستی باید مواردی را رعایت کرد تا مورد قبول قرار گیرد.
مواردی همچون درج مدت زمان اجاره، تنظیم کردن اجاره نامه در 2 نسخه، اخذ امضای مستاجر و موجر در متن اجاره نامه، گواهی دو مرد عاقل و بالغ به عنوان شاهد که مورد اعتماد طرفین باشند.
در کل باید در قرارداد اجاره دستی، مدت زمان سکونت مستاجر و یا در اختیار داشتن ملک (عین اجاره) ثبت شود.
در غیر اینصورت قرارداد باطل است، همچنین اجاره نامه را باید در دو نسخه تهیه کرد و بایستی موجر، مستاجر و شاهدین در هرکدام از آنها امضای های خود را ثبت کنند.
اعتبار اجاره نامه دست نویس
سوالی که پیش میاید این است که آیا اجاره نامه دست نویس دارای اعتبار میباشد یا خیر؟
در جواب این سوال باید گفت بله، چرا که در ماده 1 قانون روابط بین موجر و مستاجر سال 1376 گفته شده است:
(اجاره تمامی اماکن اعم از مسکونی،تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی و یا عادی منعقد میشوند تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.)
به طور خلاصه به شرط رعایت قوانین و مقررات، قرارداد تنظیم شده قانونی و شامل اعتبار میباشد.
الزام به ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت املاک و مستغلات
طبق ماده 9 قانون ساماندهی بازار مسکن موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوط ثبت نمایند.
در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه های مذکور و بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه، حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه های مذکور به تشخیص مرجع قضائی، موجر مشمول تخفیف ها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون نمی شود.
علاوه بر آن مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید، پس از رسیدگی به دعوا ضمن صدور رأی موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰٪) ارزش اجاره املاک موضوع ماده (۵۴) این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف ها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید.
کلیه قراردادهایی که اثر آن انتقال مالکیت منافع است، در این قانون و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، در حکم اجاره است.
اجاره نامه مشاورین املاک
اجاره نامه بنگاهی بدین گونه است که متن قرارداد در فرم هایی که مورد تایید اتحادیه املاک واقع شده است، نوشته شده و مهر و امضای مشاور املاک در آنها درج میشود.
همچنین نکات حقوقی لازم برای عقد قرارداد از سوی او نیز رعایت خواهد شد.
در کل به اجاره نامه ای ، اجاره نامه بنگاهی میگویند که امضای مشاور املاک در آن ثبت شده باشد.
از آنجایی که مشاورین املاک از اطلاعات و تجربه زیادی نسبت به مردم عادی برخوردارند، میتوانند قرارداد اجاره مناسبی با رعایت حق و حقوق طرفین تنظیم کنند.
این موضوع باعث میشود که در آینده از مشکلات زیادی جلوگیری شود.
ضمنا به استناد ماده 5 قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها و زمین مشاوران املاک موظف هستند علاوه بر رعایت قوانین و مقررات کلیه قرارداد های اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت کنند.
بند 3 این ماده اشاره نموده:
(در صورت انعقاد قرارداد توسط مشاورین املاک، عدم ثبت قرارداد یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، علاوه بر مسؤولیت قانونی ناشی از عدم ثبت اطلاعات، مصداق کتمان درآمد و جریمه های متعلق به آن موضوع ماده (۱۹۲) این قانون و جریمه های عرضه خارج از شبکه موضوع ماده (۶١) قانون نظام صنفی کشور مصوب ۱۳۸۲/۱۲/۲۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی میباشد و سازمان تعزیرات حکومتی مکلف به برخورد با متخلفان است.
در مرتبه دوم تخلف، مجوز مشاور املاک متخلف، باطل می گردد.)
کد رهگیری اجاره نامه
در ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و ا جاره بها، گفته شده:
واحدهای مسکونی فاقد سابقه شناسه (کد) رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره، میزان اجاره‌بهای این املاک، حداکثر معادل اجاره‌بهای کشف شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده درصد (۱۰٪) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین میشود. تا زمان شکل گیری سامانه موضوع ماده (۸) این قانون ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم مبنای تعیین اجاره‌بها میباشد.
در واقع پس از عقد کلیه قراردادهای اجاره و تنظیم کردن مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه،ثبت آنها در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و همچنین تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، باید برای اخذ شناسه(کد رهگیری) اقدام شود.
باید گفت که اقدام به دریافت کد رهگیری باعث میشود که کسی نتواند یک ملک را همزمان با چند نفر معامله کند.
با اینحال معمولا بسیاری از موجرین بدلیل مسائلی مربوط به مالیات، علاقه ای به دریافت کد رهگیری ندارند و در جهت آن اقدام نمیکنند.
ثبت قرارداد در سامانه
طبق قانون ساماندهی بازار و مسکن عدم ثبت قرارداد اجاره زیر دو سال در سامانه املاک میتواند طبق ماده 5 قانون که در بالا اشاره شد جرایم قانونی برای موجر و مشاور املاک به همراه داشته باشد اما تاثیری در اعتبار قرارداد ندارد .
هرچند در ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول عدم ثبت قرارداد های اجاره بالای دو سال در سامانه اسناد رسمی فاقد اعتبار است.
در این ماده آمده:
هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
در غیر این صورت:
دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.
طبق ماده 54 قانون مالیات های مستقیم:
درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده (54 مکرر) این قانون. میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهدشد.
تفاوت قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی
برای جمع بندی میتوانیم بگوییم قرارداد رسمی از اعتبار بیشتری نسبت به قرارداد اجاره غیر رسمی برخوردار است.
قرارداد اجاره رسمی لازم الجرا میباشد و قدرت اجرایی بالایی دارد.
برخلاف قرارداد اجاره غیر رسمی که پروسه طولانی تری برای حل مسائل دارد و نیاز است که به دادگاه مراجعه کنند.
در قرارداد اجاره رسمی، طرفین در مواقع لازم و یا برای پیگیری های اختلافات خود میتوانند نه به دادگاه، بلکه به دفتر اسناد رسمی، املاک و یا به طور کل به دایره اجرای اسناد رسمی، برای رسیدگی به مسائل مراجعه کنند.
مواردی از وظایف موجر در قبال مستاجر
طبق ماده 486 قانون مدنی موجر موظف میباشد تا عین اجاره(ملک) را در شرایطی در اختیار مستاجر بگذارد که مستاجر بتواند از عین اجاره به شکل مطلوبی استفاده نماید.
در صورتی که ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، موجر نیز باید فورا به آن رسیدگی کرده و اقدام به رفع عیوب کند مگر آنکه در قرارداد، توافق دیگری بین طرفین صورت گرفته باشد.
مورد دیگر این میباشد باید حین تحویل ملک به مستاجر، ملک صحیح و سالم باشد.
در غیر این صورت اگر وسایل موجود در ملک اعم از شوفاژ، کولر، آب گرمکن و… خراب و یا نیاز به تعمیر داشته باشد، مستاجر میتواند با اطلاع به موجر، اقدام به تعمیر آنها کرده و هزینه آن را از اجاره بها کسر کند.
لذا اگر مستجر تعمیر اساسی بدون اطلاع به موجر انجام دهد، نمیتواند هزینه تعمیر را از مالک مطالبه کند.
همچنین اگر در قرارداد اجاره ذکر شده باشد که موجر موظف به پرداخت شارژ ساختمان و هزینه هایی از این قبیل باشد و اگر آنها را پرداخت نکند، مستاجر میتواند بعد از پرداخت این هزینه ها، این مبلغ را از اجاره بها کسر کند.
در آخر هنگام تخلیه ملک موجر موظف است مبلغ ودیعه را به مستاجر بازگرداند.
مواردی از وظایف مستاجر در قبال موجر
از وظایف مستاجر میشود به مواردی همچون:
- پرداخت اجاره بها به موجر در زمانی که تعیین کردید
- تخلیه عین اجاره(ملک) در زمانی که تعهد کردید
- انجام تعمیرات غیر اساسی مانند:تعمیر و تعویض کلید و پریز، سرویس کولر، تعویض لامپ و…..
- تغییر ندادن و یا آسیب نرساندن به ملک
- پرداخت هزینه آب، برق، گاز و شارژ ساختمان
میزان افزایش اجاره بها
حداکثر میزانی که برای افزایش اجاره بها در تهران و کلان شهر ها در نظر گرفته شده 25 درصد است.
برای مثال اگر مستاجری قصد تمدید قرارداد اجاره خود در تهران را دارد، موجر میتواند کرایه را نسبت به نرخ قبل اجاره بها، 25 درصد افزایش دهد.
این افزایش نرخ اجاره بها در شهر های مختلت، یکسان نیست و متفاوت میباشد.
همچنین لازم به ذکر است که مبلغ اجاره بها تا پایان قرارداد قابل تغییر یا افزایش نیست و تنها زمانی این امر امکان پذیر میباشد که مستاجر خواستار تجدید قرارداد باشد.
تمدید قرارداد اجاره
این امر در سه حالت: تمدید شفاهی، تمدید دست نویس و تمدید در بنگاه امکان پذیر میباشد.
تمدید شفاهی: تمدید قرارداد شفاهی به گونه ای است که هیچگونه سند، دست نویس، نامه و یا قرادادی امضا نمیشود و هیچ سند مکتوبی مبنی بر معامله و قرادادی وجود نخواهد داشت و صرفا بر پایه اعتماد به طرفین این عمل صورت میگیرد.
همچنین لازم به ذکر است که این روش به هیچ وجه توصیه نمیشود چرا که مشکلات زیادی را در پی دارد و در صورت بروز مشکل،مشمول پیگرد قانونی نخواهد بود.
بر اساس قانون سال 1356 ثبت شفاهی دارای حمایت قانونی بود، ولیکن از سال 1376،طبق قانون روابط موجر و مستاجر 76 ، تنها قراداد های کتبی مشمول قانون میشوند.
تمدید دست نویس: در تمدید دست نویس نیازی به مراجعه به بنگاه و دفاتر املاک نخواهد بود.
موجر و مستاجر میتوانند با رعایت حق وحقوق و ذکر تعهدات یکدیگر نسبت به هم قرارداد تمدیدی تنظیم کنند.
همچنین اگر نیاز به تغییری در قرارداد جدید هست می بایست آن را اعمال کنند وسپس قرارداد را در دو نسخه تهیه کرده، یک نسخه برای موجر و دیگری برای مستاجر، همچنین امضای دو نفر به عنوان شاهد در آنها نیاز است تا به ثبت قانونی برسد.
تمدید در بنگاه:در بین تمامی روش ها این روش از همه مطمئن تر و مناسب میباشد چرا که مشاورین بنگاه و یا املاک نقش بی طرفی را جهت عقد و تمدید قرارداد دارند و در رعایت حقوق طرفین و رفع اشکال در بند ها مفید هستند.
همچنین بعد از تمدید قرارداد اجاره آن را در سامانه مربوطه به ثبت میرسانند و این امر باعث جلوگیری از مشکلات قانونی در آینده میشود.
سخن آخر
در آخر توصیه میشود که نه تنها در قراداد های اجاره، بلکه در تمامی عقود از قوانین مربوط بروز شده آگاهی پیدا کنید و از روش های رسمی و قانونی برای ثبت آن استفاده کنید.
این امر باعث میشود با مشکلاتی در رابطه با این مسائل برخوردی نداشته باشین و حتی اگر که درگیر چنین شرایطی شدید، بتوانید با طی کردن مراحل قانونی از این مشکلات به سادگی عبور کنید.
