معامله معارض: ( Dual Contracts )
مقدمه:
معامله معارض ( dual contracts ) زمانی محقق می شود که ملک یا مالی از سوي مالک، بیشتر از یک بار معامله شود و مالک، آن مال را به بیش از یک نفر بفروشد.
قوانین حاکم در جمهوری اسلامی به همراه قانون مجازات اسلامی، انواع جرائم را نسبت به اموال و اشخاص مردم پیش بینی می کند و برای آن ها مجازاتی در قانون تعیین کرده.
از جمله عناوین مجرمانه ای که قانون گذار برای آن مجازات پیش بینی می کند و آن را جرم انگاری می کند، جرم معامله معارض است که اغلب با فروش مال غیر هم در یک راستا محسوب می شود.
تعریف معامله معارض:
معامله معارض زمانی اتفاق می افتد که شخصی با داشتن سو نیت و قصد مجرمانه عین یا منفعت مال خود را به موجب سند رسمی یا سند عادی به شخصی انتقال دهد؛ و سپس نسبت به همان عین و منفعت به موجب سند رسمی یا سند عادی با شخص دیگری اقدام به معامله کند.
در حالتی که هر دو خریدار به موجب سند عادی معارض ملک را از فروشنده خریداری کنند، هیچ یک از دو سند عادي بر یکدیگر ترجیح ندارد مگر این که به وسیله امارات و قرائن مقدم بودن یک بیع بر بیع دیگر اثبات گردد.
باید توجه شود که معامله معارض نباید با اسناد مالکیت معارض موضوع ماده بند 5 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک و آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض اشتباه گرفته شود.
انواع معامله معارض:
معامله معارض 3 حالت دارد:
الف) هر دو معامله با سند رسمی باشد.
ب) هر دو معامله با سند عادی باشد.
ج) اولین معامله با سند رسمی و دومین معامله با سند عادی باشد.
الف) تعارض دو سند رسمی به ندرت پیش می آید. چرا که سردفتران از سازمان ثبت اسناد و املاک استعلام خواهد گرفت. با این وجود، به موجب رأي وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/08/10 دیوان عالی کشور عدم اعتبار یکی از دو سند رسمی می تواند از طریق اثبات جعلی بودن سند مزبور و از طریق اثبات بطلان یا عدم اعتبار معامله مندرج در یکی از آنها به جهتی از جهات قانونی اثبات گردد، بنابراین با اثبات این مورد سند مذکور غیر قابل استناد خواهد بود.
ب) در معامله معارض هنگامی که هر دو معامله با سند عادی باشد، چنانچه در دادگاه اثبات گردد که تاریخ یکی از دو معامله بر دیگری مقدم باشد، معامله مقدم صحیح و معامله موخر معارض محسوب می شود. سند اول سند مقدم الصدور و سند دوم، سند موخر الصدور تلقی میشود. بار اثبات صحت معامله بر دوش دارنده سند موخر الصدور است .
ج) معامله اي که با سند رسمی باشد بر معامله با سند عادي رجحان دارد. حتی اگر تاریخ آن موخر به تاریخ معامله سند عادي با تاریخ مقدم باشد. مگر آنکه دارنده سند عادي با استفاده از اثبات عدم اعتبار معامله مندرج در سند رسمی، اثبات تعهد مالک به انجام تشریفات تنظیم سند رسمی و به استناد سند عادي تقاضاي الزام مالک به تنظیم سند رسمی را داشته باشد.
فروش مال غیر و معامله معارض:
از عناوین قانونی و مجرمانه ای که با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، فروش مال غیر و معامله معارض است. برای این که این دو را از هم تتفکیک کنیم به تعریف و تفاوت آن ها می پردازیم.
فروش مال غیر در قانون به معنای انتقال مال، به نحوی است که انتقال دهنده بدون مالکیت یا مجوز قانونی، خود را به عنوان مالک یا دارای اختیار معرفی کرده و با هدف اضرار به مالک، مال غیر را به دیگری منتقل می کند. این عمل به عنوان یکی از اقدامات خلاف قانون و جعلی تلقی شده و مجازات ها ی قانونی برای آن تعیین شده است. انتقال مال غیر یکی از صورت های خاص کلاه برداری است و در قانون به عنوان جرمی علیه اموال تلقی می شود.
فروش مال غیر کلاهبرداری محسوب می گردد. مجازات آن تابع مجازات جرم کلاهبرداری موضوع ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری می باشد. با این وجود در فروش مال غیر مال باخته وجود ندارد و امضای معاملهخود به معنی تحقق جرم است. شخص انتقال دهنده باید برای تحقق این جرم سونیت داشته و نسبت به فروش مال غیر عمد آگاهی داشته باشد.
در تفاوت “فروش مال غیر “و “معامله معارض” باید گفت با توجه به تعریف معامله‌ی معارض که در بالا ذکر گردید، در معامله‌ی معارض بطور یقین جرم فروش مال غیر رخ داده است. اما با انتقال مال متعلق به دیگری لزوما معامله ی معارض رخ نداده است. به عبارت دیگر رابطه ی فروش مال غیر با معامله ی معارض عموم و خصوص مطلق می باشد.
معامله معارض و معامله فضولی:
یکی دیگر از عناوینی که ممکن است با معامله معارض اشتباه گرفته شود “معامله فضولی” است.
معامله فضولی به معامله ای گفته می شود که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری بدون آن که از آن طرف اجازه داشته باشد، برای اومعامله کند.
در تفاوت این دو باید گفت که معامله فضولی به دو دسته معامله فضولی عهدی و تملیکی تقسیم می شود.
فروش مال غیر همان معامله فضولی تملیکی می باشد که در آن شخصی مال دیگری را بدون اذن مالک بفروش می رساند.
طبق ماده 247 قانون مدنی؛ معامله به مال غیر، جز با عنوان ولایت، وصایت یا وکالت، نافذ نیست حتی اگر صاحب مال باطناً راضی باشد. اما اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را تنفیذ کند، آن معامله صحیح و نافذ می باشد.
هرگاه مال غیر، مورد معامله فضولی واقع شود و قبل از ان که مالک آن را تنفیذ یا رد کند، معاملات دیگری نسبت به آن مال انجام شود، در اینصورت مالک مختار است هر یک از معاملات متوالی را تنفیذ یا رد کند .
آثار حقوقی معامله معارض:
در معامله معارض، اولین معامله ای که بر روی مال اعم از منقول و غیرمنقول انجام شود، معتبر و دارای وجاهت قانونی است. و سایر معاملات به دلیل آنکه فروشنده مالک مال مورد معامله نبوده از درجه اعتبار ساقط می باشند و محکوم به بطلان هستند. یعنی ذاتا معتبر نیستند چرا که فروشنده مالی را واگذار می کند که از او نسبت به آن سلب مالکیت می شود.
نحوه برخورد اداره ثبت با معامله معارض:
ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض مشخصات سند معارض و سند مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود اطلاع دهند. همچنین اداره ثبت موظف به ارسال گزارش به هیات نظارت می باشد. چنان چه هیات نظارت وقوع تعارض را محرز بداند، مراتب کتبا توسط اداره ثبت به دارنده ابلاغ می شود تا اقدامات قانونی را به عمل آورد.
دارنده سند مالکیت معارض نیز می بایست ظرف دوماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور تقدیم نماید. سپس وی باید گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبتی که سند مالکیت در آن صادر شده تسلیم و رسید دریافت نمایند.
در صورتی که دارنده سند موخر الصدور ظرف ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا به دادگاه ارائه ننماید، دارنده سند مقدم الصدور می تواند با مراجعه به دادگاه گواهی عدم طرح دعوا را دریافت و تسلیم اداره ثبت نماید. پس از ارسال گواهی عدم طرح دعوا اداره ثبت موظف می باشد که سند مالکیت معارض را ابطال نماید.
آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت ماده 25 قانون ثبت بر اثر شکایت ذی‌نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود. ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیات‌های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می‌نماید. در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا نشده باشد طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا میشود.
در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیات‌های نظارت لازم‌الاتباع خواهد بود.
آثار معامله معارض با اسناد رهنی و بانکی وضمانت اجرای آن:
منظور از معامله معارض با اسناد رهنی بانکی آن است که شخص ملکی را با سند عادی به دیگری منتقل کند. سپس به موجب سند رسمی آن را جهت اخذ تسهیلات در رهن بانک قرار دهد.
به استناد ماده ی ۱۱۷ ق. ث و رای وحدت رویه ی شماره ۴۳ مورخ 1356/08/10 هیات عمومی دیوان عالی کشور، در دو حالت ممکن است که جرم مندرج در ماده ی ۱۱۷ ق. ث رخ دهد. یکی این که هر دو معامله با سند رسمی باشد یا این که معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد و سند عادی در آن مورد قابل ترتیب اثر باشد.
در این خصوص اختلاف نظراتی موجود است. گروهی بر این نظرند که بیع از جمله عقود رضایی بوده که به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد. لذا به موجب مبایعه نامه و یا تحقق عقد بیع خریدار (انتقال گیرنده) مالک مبیع می شود و گروه دوم معتقدند وقوع بیع، بستگی به تشریفات دارد و بدون آن بیع کامل نشده است . و بیع فقط ثبت آن در دفتر املاک کامل می شود.
بر این اساس:
نظرات قضات دادگستری هم متفاوت است که منجر به آرای مختلف می گردد. با بررسی از نظرات و پیشنهادهای مختلف از طرف پژوهشگران و بزرگان علم حقوق به نظر می رسد که نظر گروه اول صحیح می باشد. چون بیع از جمله عقود رضایی بوده و با ایجاب و قبول محقق می شود.
این قصور و کوتاهی انتقال گیرنده است که هنگام ایجاد عقد بیع، مبیع را در تصرف خود نیاورده. و این فرصت را به فروشنده می دهد که در معامله دوم، خود را مالک ملک معرفی، و آن را به شخص دومی انتقال دهد. و یا در جهت اخذ تسهیلات در رهن بانک قرار دهد.
زیرا انتقال دهنده در زمان تنظیم سند رهنی مالک رسمی ملک محسوب می شود و برای انتقال گیرنده در آن زمان هیچ گونه حقی در ملک متصور نیست. بنابراین قرارداد رهنی در صحت و درستی کامل انجام می گیرد.
انتقال دهنده نیز ملزم به انجام تعهدات قانونی و قراردادی خود در رابطه با بانک و نیز مسئول خسارات وارده به انتقال گیرنده می باشد. چرا که انتقال دهنده با به رهن گذاشتن ملک مورد قرارداد از انجام تعهدات قراردادی خود عدول کرده.
جبران خسارت در معامله معارض:
مطابق رای وحدت رویه، زمانی که یک مال غیر منقول ابتدا با سند عادی و سپس با سند رسمی معامله شود. در این صورت معامله مذکور با سند رسمی اعتبار دارد. و خریدار اول که مال را با سند عادی مالک می شود می تواند برای دریافت خسارت به شخص فروشنده مراجعه کند. این رجوع به این دلیل است که معامله ای که با سند عادی انجام شده باطل نیست. و به همین دلیل دارنده سند عادی می تواند از فروشنده بخواهد تا خسارت او را پرداخت کند.
اگر هر دو معامله مال غیر منقول با سند رسمی باشد، معامله اول تایید می شود. و در این حالت دفتر داری که در استعلام سند رسمی اهمال کرده است به مجازات انفصال دائم از حرفه خود محکوم خواهد شد. علاوه بر این اگر کارمند اداره ثبت از وظیفه خود اهمال کرده باشد به انفصال موقت از کار خود محکوم می شود.
سخن پایانی:
هنگام طرح دعوا، ارائه دادخواست یا شکواییه، افراد باید بدانند چه مساله ای را مطرح کرده و چگونه آن را پیگیری کنند. این موضوع به ویژه در مورد دعاوی که شباهت با هم دارند، مانند معامله معارض، معامله فضولی و فروش مال غیر، اهمیت بیشتری دارد. چون اگر موضوع دعوا با شرایط آن صدق نکند، قرار عدم استماع صادر خواهد شد. همچنین اگر دلایل کافی برای تحقق جرم ارائه نگردد، پرونده بدون رسیدگی در دادگاه، مختومه می گردد.
پیشنهاد :
در خصوص تنظیم قرارداد ها و یا مشاوره در خصوص سند و معامله معارض میتوانید از راهنمایی وکلا و کارشناسان مجرب فینولا استفاده کنید .
