افراز مال مشاع عملی حقوقی است که نتیجه ی آن جداسازی سهم شرکای یک مال مشاع (شراکتی )می باشد.که در این مقاله ما به مفهوم افراز و تقسیم مال مشاع، دستور یا درخواست فروش مال مشاع و همچنین تفکیک اموال غیر منقول پرداخته ایم.
(اشاعه ) شراکت مفهوم گسترده ای در حقوق فعلی ایران دارد. از قرارداد شراکت مدنی تا مفهوم خاص شراکت در حقوق ایران، هر کدام مباحث مجزا و مفصلی دارند ولی آنچه مورد توجه این مقاله است تقسیم مالی مشاعیست که یا در نتجیه عقدی مثل شراکت یا بیع یا … و یا در نتیجه واقعه ای مثل مرگ مورث، حادث شده باشد.
پس با اوصاف گفته شده، ممکن است در مالی اشاعه(شراکت) به وجود آمده باشد و آن مال متعلق به چند شریک باشد یا آن شرکا نسبت به آن حقی داشته باشند و بعدا به دلایل مختلف مثلا اختلافات پیش آمده میان مالکین یا علل دیگر، یک شریک یا بعضی از شرکا یا همه آنها تصمیم بر تقسیم مال مشاعی، بگیرند.
در این حالت بحث تقسیم مال مشاعی مطرح می گردد. حال یا شریکی که قصد تقسیم مال مشاع را دارد باید با بقیه شرکا به توافق برسد یا اینکه درخواست افراز مال مشاع (افراز ملک مشاع) را به شخصه یا توسط وکیل ملکی به مراجع مربوط ارسال نمایند
تا توسط اداره ثبت اسناد یا دادگاه تقسیم مال انجام پذیرد.
افراز مال مشاع
تقسیم چیست ؟
تشخیص سهم هر یک از شریک از مال مشاع و جداسازی سهم وی از سایر شرکا را تقسیم می نامند.
افراز چیست؟
باید توجه کرد که تقسیم در حقوق ایران مفهوم گسترده تری نسبت به افراز دارد در واقع افراز نوعی تقسیم است که نسبت به مالی متساوی الاجزا صورت می پذیرد نه هر مال دیگری.
آیا یک شریک می تواند جداگانه مالش را افراز نماید؟
بله .
بر اساس قانون مدنی و ماده 589 که بیان داشته است :«هر شریک مال مشاعی هر زمان که بخواهد می تواند درخواست تقسیم مال مشاعی بدهد مگر خلاف آن مقرر شده باشد. »
بنابر این ماده تقسیم در اموال مشاعی میتواند یا به درخواست یکی از شرکا باشد یا بعضی از آن ها یا همه ی آن ها پس با توجه به این نکته حتی یک شریک هم میتواند سهم خود مال را از بقیه جدا کند.
همچنین اگر چند نفر در چند مال مشاعی سهم داشته باشند تقسیم یک مال مشاع ارتباطی به تقسیم سایر اموال مشاعی بین آن ها ندارد بنابراین شریک یا شرکا میتوانند در خصوص یک مال مشاعی تقسیم را انجام دهند و در سایر اموال شریک باقی بمانند.
مثلا یک قطعه زمین 10 هزار متر مربعی کشاورزی با سهم 50 درصد یا 3 دانگ هر شریک به طور مساوی بین آنها افراز شده و به هر شریک 5 هزار متر مربع می رسد.
تفیک چیست ؟
به تقسیم کردن مال در ابعاد کوچک تر تفکیک می گویند.
تفاوت تفکیک با افراز چیست؟
در تفکیک اموال ضرورتی نیست که آن مال حتما مشاعی باشد تا بتوان آن را تفکیک کرد. بر خلاف افراز که مختص اموال مشاعی
می باشد یعنی حداقل 2 نفر باید در مال شریک باشند تا بشود مال را افراز نمود.
مثلا یک نفر که مالک 5000 هزار متر مربع زمین است، زمین خود را به دو قسمت مجزا تفکیک می نماید که این عملیات در اداره ثبت اسناد صورت می پذیرد.
انواع افراز
افراز به دو بخش اجباری و اختیاری تقسیم می گردد.
افراز اختیاری زمانیست که شرکا با عقد قراردادی بین خودشان در خصوص تقسیم مال توافق نمایند.
و افراز اجباری زمانی پیش می آید که یا شرکا به توافق نرسند یا اینکه اساساً امکان حصول توافق ممکن نباشد.
مثلا در حالتی که یکی از مالکین (شرکا) ملک مشاع در کشور حضور ندارد و عملا امکان ارتباط گرفتن با وی در خصوص توافق بر سر تقسیم ملک ممکن نیست. در این حالت راهی جز رجوع به اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه باقی نمی ماند.
افراز اختیاری
ماهیت افراز اختیاری یک عقد است درست است که مالی معامله نمی شود ولی به دلیل آنکه توافقی سبب تقسیم مال مشاع می شود خود به طور مستقل عقد محسوب می شود.
همچنین هیچ یک از طرفین نمی توانند یک طرفه نسبت به بر هم زدن این توافق اقدام کنند مگر اینکه در توافق مکتوب فی مابین شرکا، شرط فسخی برای یک شریک یا بعضی از شرکا یا همه آن ها پیش بینی شده باشد.
البته این عقد (تقسیم) قابل اقاله خواهد بود.یعنی شرکا میتواند با توافق خودشان افراز گذشته که مورد توافقشان بوده را بر هم بزنند و آن را منحل کنند.
افراز اجباری
این افراز بر حسب شرایط توسط سازمان ثبت یا دادگاه صورت می گیرد.
در افراز اجباری باید توجه نمود که بعضی از املاک قابل افراز نیستند.
مثلا یکی از موارد در بند قبل اشاره شد: شراکت در ملکی توسط قراردادی ایجاد شده باشد که طرفین ملزم به حفظ آن شده باشند.
بنابر این مادامی که آن قرارداد باقی است امکان افراز وجود ندارد.
املاک غیر قابل افراز
به املاکی اطلاق می شود که یا به دلیل ویژگی خاص یا به علت های قانونی امکان تقسیم یا افراز آن ها وجود ندارد.
برخی شرایطی که سبب این عدم امکان افراز هستند عبارت اند از:
ابعاد نامناسب ملک – ویژگی معماری خاص – محدودیت قانونی- تفاوت ارزش بخش های مختلف ملک – ضرر به شرکا در نتجیه تقسیم – وجود سند معارض برای ملک
مثالی در مورد محدودیت های قانونی که شاید درباره اش شنیده باشید.
همین ممنوعیت افراز و تقسیم زمین های کشاورزی به کمتر از متراژ هایی مشخص در بعضی نقاط شهر ها یا روستا ها می باشد.
تقسیم به روش های مختلفی صورت می پذیرد :
یکی همان افراز در همان مفهوم خاص خود یعنی تقسیم مال با اجزای یکسان است که انواعش بیان شد.
حالت دوم تقسیم به تعدیل است.
این حالت زمانی به کار می آید که افراز ممکن نباشد.ولی بتوان با شرکا از حیث قیمت مال را بین شرکا تقسیم نمود.
مثلا فرض کنید یک زمین وسیع مشاعی است و قسمت شمالی ملک دسترسی بهتری به آب دارد یا نسبت به شهر در نقطه بهتری قرار دارد .
اینجا می شود سهم کمری به شریک دیگر داد ولی در عوض همان سهم کمتر با قیمت سایر قطعه های زمین برابری کند این نوع تقسیم، تقسیم به تعدیل نامیده می شود.
روش دیگر تقسیم به رد است.
در این حالت از تقسیم یک شریک قسمت بهتر را برمی دارد ولی نسبت به مابه تفاوت ارزش آن نسبت به سایر قطعه ها بهایی به سایر شرکا می پردازد.
صلاحیت رسیدگی به افراز اموال غیر منقول (املاک )
طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 در صورتی که مال موضوع تقسیم دارای پلاک ثبتی بوده یا به عبارتی جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، افراز آن ملک در صلاحیت اداره ثبت محل همان ملک است.
البته استثنائاتی بر این قانون می باشد که در صورت وجود آن ها امکان طرح درخواست در اداره ثبت وجود ندارد و باید این درخواست مستقیم توسط دادگاه رسیدگی شود.
از این استثنائات میتوان به وجود شخص غایب یا محجوری در بین شرکا اشاره کرد یا همچنین اگر در بین شرکا اختلافی بر سر مالکیت وجود داشته باشد.
در مواردی که افراز باید طبق قانون در مرجع قضایی مطرح گردد دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.
مراحل افراز ملک
ابتدا متقاضی یا وکیل ملکی ایشان درخواست افراز را به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک ارائه می کند.
نماینده ثبت با بررسی شرایط درخواست و مدارک و مستندات درخواست کننده آنرا به مسئول ثبتی ارجاع می دهد.
پس از بررسی و معاینه ملک که شامل بررسی سوابق ثبتی و تصرفات و حقوق شرکا در ملک می باشد نقشه برداری انجام می گیرد.
سپس در اختیار واحد ثبتی قرار گرفته تا آن واحد نسبت به قبول یا رد درخواست افراز نظر خود را اعلام کند.
در صورتی با افراز موافقت گردد رای واحد ثبتی صادر و در دادگاه قابل اعتراض خواهد بود.
در صورت عدم قبول مجددا متقاضی می تواند شخصا یا توسط وکیل ملکی اعتراض نماید.
حال چنانچه رای اداره ثبت غیر قابل تقسیم بودن مال مشاعی باشد متقاضی می تواند درخواست فروش مال مشاعی را از دادگاه بخواهد.
دستور فروش ملک مشاعی توسط دادگاه
با قطعی شدن رای اداره ثبت که ملک را غیر قابل افراز تشخیص داده است.
درخواست فروش مال به دادگاه صالح محل اقامت ملک داده می شود.
دادگاه نسبت به فروش آن از طریق اجرای احکام اقدام می کند و پول حاصل از فروش را میان شرکا به میزان سهم تقسیم می نماید.
نمونه ی دادخواست فروش ملک مشاعی به دادگاه
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و تقدیم احترام،
احتراماً اینجانب … به موجب سند مالکیت به شماره … مالک ….دانگ از شش دانگ مشاع از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش … شهرستان … واقع شده در نشانی … می‌باشم.
در حال حاضر به دلیل مشکلات حادث شده با خواندگان دعوا در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع،
خواستار تقسیم مال مشاعی و جداسازی سهم خود از خواندگان را دارم.
بر همین اساس درخواست افراز آن را از اداره ثبت اسناد و املاک … نموده که مرجع موصوف رای بر غیرقابل افراز بودن پلاک مذکور صادر و به سایر مالکین مشاعی ابلاغ و نهایتاً قطعی گردیده است.
با عنایت به اینکه ادامه مشارکت به دلیل اختلافات شرکا ممکن نیست و ایشان تمایلی به ادامه مشارکت به نحو فعلی را ندارند،
لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور دستور مبنی فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.
توجه داشته باشیدکه لازم است دادخواست نهایی توسط وکیل ملکی، وکیل ثبتی یا وکیل افراز مال مشاع تنظیم گردد؛
بنابر این از متن نمونه فوق صرفاً جهت کسب اطلاعات حقوقی بیشتر در این موضوع استفاده نمایید.
جهت دریافت مشاوره تلفنی، آنلاین یا حضوری با ما در ارتباط باشید.
قوانین مربوط به افراز اموال مشاع
1-قانون مدنی (مبحث شرکت)
2-قانون افراز و فروش اموال مشاع و آیین نامه آن
4-قانون شهرداری
دعوای افراز چقدر زمان می برد؟
به طور کلی نمی توان دقیقا مشخص نمود هر مرحله از فرایند افراز ملک مشاع چقدر زمان می برد
ولی عواملی مثل تکمیل بودن مدارک، محل ملک و متراژ آن، اداره ثبتی که درخواست به آن ارجاع می شود و یا شعبه دادگاه صالح رسیدگی کننده به افراز تاثیر گذار خواهند بود.
همچنین استفاده از وکلای ملکی و متخصص در امور افراز اموال مشاعی نیز با توجه به تجربه ی کافی آن ها، در سرعت رسیدگی به این فرایند تاثیر گذار خواهد بود.
وکیل ملکی
توجه داشته باشید:
بررسی مدارک و تکمیل آن ها و تنظیم درخواست افراز و پیگیری مراحل بعدی در اداره ثبت همچنین تنظیم اعتراض یا ارائه دادخواست افراز به دادگاه و انجام سایر مراحلی که در مطلب بالا به آن اشاره شد،
نیازمند دانش حقوقی کافی در امور ثبتی و حقوقی می باشد .
گاهی یک اشتباه کوچک در فرایند حقوقی افراز مال مشاع می تواند میلیون ها هزینه های صرف شده را هدر داده و یا ماه ها کارتان را به تاخیر بیندازد. پس حتی المقدور نسبت به دریافت مشاوره و قرارداد با وکیل ملکی متخصص اقدام نمایید.
<strong>گروه وکلای فینولا با همکاری جمعی از وکلای با تجربه و جوانِ با دانش و متخصص از جمله وکیل ملکی،وکیل ثبتی و وکیل افراز مال مشاع در ارائه خدمات حقوقی به شما آماده است. <br />برای دریافت مشاوره حقوقی با شماره … تماس بگیرید.
