مقدمه
دعوای تخلیه سرقفلی در حقوق ایران از دعاوی مهم و شایع در محاکم می باشد.
این دعوا در زمانی مطرح می گردد که مالک یا مستاجر یک ملک تجاری دچار اختلاف شده باشند و حقوقی که ناشی از قانون برایشان ایجاد شده است را مطالبه نمایند یا در خصوص آن ادعایی داشته باشند.
سرقفلی مفهومی کاربردی در بخش اجاره املاک تجاری است. وجود دو قانون خاص در رابطه با اجاره در حقوق ایران این دعوا را چالش بر انگیز و حساس تر از سایر دعاوی این حوزه نموده است.
حتی این چالش تا مرحله بروز اختلاف در آرا و تفسایر قضات در تمایز بین مفاهیم سرقفلی وحق کسب و پیشه نیز ادامه داشته است.
با توجه به نکاتی که گفته شد اهمیت دادن وکالت به وکیل مکی یا وکیل تخلیه سرقفلی یا گرفتن مشاوره حقوقی از آن ها، در این دعاوی مشخص می شود به نحوی که بتوانید طرح این دعوا و رسیدگی را تا مرحله صدور رای با موفقیت طی نمایید.
در این مقاله به بررسی این دعوا خواهیم پرداخت. علاوه بر این توضیح خواهیم داد که مفهوم سرقفلی چیست و نمونه برای دادخواست سرقفلی ارائه خواهد شد. همچنین رویه های قضایی محاکم ایران در رسیدگی به این دعوا مختصر بیان می شود.
توجه کنید این مطلب با رویکرد یکسان دانستن حق سرقفلی و حق کسب و پیشه تهیه شده است.
بنابر این در مواردی که طبق قانون تخلیه سرقفلی درخواست می شود و دادگاه حکم بر پرداخت حق کسب و پیشه یا پرداخت نصف آن یا حکم بر عدم پرداخت آن می دهد به جای عبارت حق کسب و پیشه که در قانون 1356 مورد نظر است از عبارت سرقفلی استفاده
می شود تا مطلب قابل فهم تر باشد.
سرقفلی چیست؟
تعاریف مختلفی از این مفهوم در عرف و در حقوق وجود دارد ولی به بیان ساده سرقفلی مبلغی است که مالک در زمان اجاره ملک تجاری (محل کسب و پیشه) جدا از مبلغ اجاره بها از مستاجر می گیرد.
با پرداخت این مبلغ حقی بابت تقدم در محل مورد اجاره یا محل کسب و کار و ادامه آن برای مستاجر ایجاد می شود
این مبلغ پرداختی در عرف به عنوان سرقفلی شناخته می شود البته باید توجه داشت در حقوق ایران ما عبارتی تحت عنوان حق کسب و پیشه نیز داریم که تعریف خاص خودش را دارد.
حق کسب و پیشه چیست؟
حقی است که عنصر اساسی آن حفظ مشتریان تاجر و امتیاری است که مستاجر در نتیجه فعالیت و شهرت خود در جلب مشتری پیدا کرده و به موجب آن در اجاره محل کسب بر دیگران مقدم شناخته می شود.
عوامل مختلفی در میزان حق کسبو پیشه ای که به مستاجر تعلق می گیرد موثر هستند. عواملی مثل حسن شهرت، نوع فعالیت، تعداد مشتریان و …
تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی
در این که بین مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوت وجود دارد شکی نیست ولی با این حال برخی حقوق دانان با اشاره به قانون روابط مستاجر مصوب 1356 این گونه تفسیر می کنند که چون حق سرقفلی در این قانون پیش بینی نشده است؛ باید آن را در همان معنای حق کسب و پیشه برداشت نمود.
یا این تفسیر رویه آرای دادگاه دچار اختلافاتی شده است. مخصوصاً زمانی که مستاجر مبلغی بابت سرقفلی به مالک پرداخته است.
این جا سوالی که ایجاد می شود این است که اگر مستاجر سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشد و بعدا طبق قانون دادگاه حکم به تخلیه ملک بدهد آیا علاوه بر حق کسب و پیشه، آن مبلغ سرقفلی نیز به وی پرداخت خواهد شد یا خیر؟
آرای اختلافی زیادی در این خصوص صادر شده است؛ برخی مواقع دادگاه مستاجر را هم مستحق حق و کسب و پیشه دانسته است و هم مستحق مبلغ سرقفلی. در موارد دیگری نیز دادگاه با این استدلال که در قانون 1356 سرقفلی مورد اشاره قرار نگرفته است، صرفا حق کسب و پیشه را به رسمیت می شناسندو مستاجر را مستحق مبلغی تحت عنوان سرقفلی نمی دانند.
با توجه به مطلبی که گفته شد لازم است قبل از طرح دعوای تخلیه سرقفلی، قرارداد اجاره و شراط قانونی توسط وکیل ملکی یا وکیل تخلیه سرقفلی، با دقت بررسی شود.
امکان طرح دعوای تخلیه سرقفلی و شرایط آن
قانون روابط موجر و مستاجر شرایط خاصی را برای امکان طرح این دعوا تعیین کرده که قبل از شروع کار باید آن را با دقت بررسی نمود.
اول باید بررسی کرد که آیا قرارداد اجاره تابع قانون مصوب 1356 است یا تابع قانون 1376 هر کدام در بخش هایی متفاوت از دیگری است.
اگر قرارداد قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد تابع قانون 1356 و اگر بعد از سال 1376 منعقد شده باشد تابع قانون اخیر خواهد بود.
نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی طبق قانون مصوب 1356
طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1356 شرایط طرح دعوای تخلیه سرقفلی به موجب قانون تعیین شده است یعنی به جز شرایط مقرر امکان طرح این دعوا میسر نیست و در صورت طرح هم دادگاه حکم بر تخلیه سرقفلی صادر نمی کند.
با این حال باید توجه کرد که طبق قانون در حالت های مختلف طرح این دعوا بسته به دلیل درخواست تخلیه سرقفلی، در صورت تخلیه ملک یا حق کسب و پیشه کامل به مستاجر پرداخت می شود یا نصف آن و یا هیچ مبلغی در زمان تخلیه پرداخت نخواهد شد.
مواردی که حق کسب و پیشه باید کامل به مستاجر پرداخت گردد:
الف: درخواست تخلیه سرقفلی به دلیل ساخت بنای جدید(ماده 15 قانون روابط موجر مستاجر بند یک)
ب: نیاز شخصی موجر (ماده 15 قانون روابط موجر مستاجر بند دوم)
پ: نیاز موجر یا خانواده برای سکونت در ملک استیجاری (ماده 15 قانون روابط موجر مستاجر بند سوم)
مواردی که نصف حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود:
انتقال سرقفلی توسط مستاجر به مستاجر دیگر: (ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356)
اگر در قرارداد اجاره سرقفلی برای مستاجر حق انتقال منافع ملک به دیگران پیش بینی شده باشد، انتقال آن به دیگری مانعی ندارد ولی در صورتی که شرطی مبنی بر اجازه انتقال برای مستاجر نباشد یا اصلا قراردادی در بین نباشد، انتقال سرقفلی توسط او به شخص دیگر این حق را برای مالک ایجاد می کند که بتواند دادخواست تخلیه سرقفلی به دادگاه بدهد.
در این حالت طبق تبصره یک ماده 19 نصف سرقفلی به مستاجر پرداخت می شود.
در انتقال منافع مال مورد اجاره به دیگری باید به شرایط قرارداد، نوع شغل و شباهت آن به شغل قبلی مستاجر توجه نمود.
مواردی که تخلیه بدون پرداخت سرقفلی توسط موجر انجام می شود:
الف:تعدی و تفریط مستاجر
بند 8 ماده 14 قانون مصوب 1356 در این خصوص است. تشخیص تعدی یا تفریط مستاجر در عین مستاجره بنا بر تشخیص دادگاه است که می تواند راساً یا به درخواست خواهان دعوا موضوع را به کارشناس دادگستری ارجاع نماید. نظر کارشناس رسمی دادگستری در تشخیص تعدی یا تفریط در سرنوشت رای نهایی بسیار تاثیر گذار خواهد بود.
در خصوص تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره و مطالعه رای مرتبط می توانید به این لینک مراجعه نمایید.
ب: تغییر شغل مستاجر
طبق بند 7 ماده 14 قانون مصوب 1356 هر گاه ملک برای شغل خاصی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت مالک شغل را تغییر دهد مالک می تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
نکته مورد توجه در این زمینه برداشت عرف از شباهت یا تفاوت بین مشاغل است. مصلا مغازه ای که برای مکانیکی اجاره داده شده باشد و بعدا مستاجر در آن بنگاه املاکی تاسیس نماید، تفاوت دو شغل ذکر شده واضح است.
پ: عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
ت:امتناع از تنظیم اجاره نامه توسط مستاجر
دعوی تخلیه سرقفلی طبق قانون مصوب 1376
در صورتی که قرارداد اجاره طبق مواد قانون روابط موجر و مستاجر مصول 1376 تنظیم شده باشد، همین قوانین بر این قرارداد حاکم خواهند بود.
بر خلاف قانون 1356 که موارد تخلیه مشخص و معین شده بودند در این قانون این اتفاق نیفتاده است. بنابر این باید به قانون مدنی مراجعه نمود.
به همین ترتیب به دلایل زیر تخلیه سرقفلی در قرارداد های مشمول این قانون ممکن می باشد.
الف: اتمام مدت اجاره سرقفلی
ب:انحلال قرارداد مثل فسخ قرارداد اجاره
طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی
بر اساس اینکه قرارداد اجاره سرقفلی تحت شمول کدام قانون است و اینکه با اجاره نامه رسمی تنظیم شده باشد یا عادی، در دو مرجع درخواست تخلیه قابل طرح است.
اداره اجرای ثبت اسناد و املاک – مراجع قضایی
در مواردی که طرح دعوا در صلاحیت دادگاه است؛ با توجه به غیر منقول بودن دعوای سرقفلی و حق کسب و پیشه، رسیدگی به این دعوای در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محلِ ملک است.
تجه نمایید که قانون جدید شورا های حل اختلاف مصوب 1402 در ماده 12 در ماده 4 بیان داشته است که دعاوی و درخواست های مربوط به تخلیه عین مستاجره و تعدیل اجاره بها به جز دعاوی مربوطه به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در صلاحیت دادگاه های صلح می باشد.
با توجه به این ماده دعاوی مربوط توسط دادگاه های عمومی حقوقی مورد رسیدگی قرار خواهند گرفت. نه دادگاه صلح و یا شورا های حل اختلاف.
دستور تخلیه سرقفلی
در قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر مستاجر 1356 امکان ارائه درخواست مبنی بر صدور دستور تخلیه سرقفلی وجود ندارد.
ولی با این حال در قرارداد های اجاره مشمول قانون 1376 این امکان در ماده 3 این قانون پیش بینی شده است. البته به شرطی که قرارداد اجاره طبق شرایط مذکور در همین قانون منعقد شده باشد، ملک دارای حق سرقفلی نباشد و همچنین مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد.
باید توجه داشت قرارداد های اجاره ای که دارای حق سرقفلی می باشند حتی در صورت مشمولیت در قانون 1376 هم، امکان صدور دستور تخلیه برای آنها وجود نداردچرا که قانون شورای های حل اختلاف دعاوی مربوط به سرقفلی را انحصاراً در صلاحیت دادگاه های عمومی قرار داده است.
دعوای تخلیه سرقفلی از طریق دادگاه
موارد و شرایط امکان طرح دعوای تخلیه در قرارداد های اجاره شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 بیان شد.جز شرایط مذکور در قانون امکان طرح دعوای تخلیه وجود ندارد مگر اینکه خواسته اعلام انحلال قرارداد اجاره باشد که در این صورت شرایط اساسی و مهم صحت معاملات مورد توجه است نه شرایط قانونی.
در قرارداد های اجاره مشمول قانون 1376 همانطور که پیش تر گفته شد، علل صدور حکم تخلیه می تواند فسخ قرارداد اجاره یا اتمام مدت اجاره باشد. همچنین علاوه بر فسخ یک طرفه قرارداد ممکن است عوامل دیگری مثل شروط قرارداد یا توافقات طرفین سبب انحلال قهری یا ارادی قرارداد اجاره شود. در این حالت این دعوا جهت اعلام تایید انحلال و صدور حکم تخلیه عین مستاجره قابل طرح و رسیدگی است.
دعوای تخلیه سرقفلی از طریق اجرای ثبت
امکان طرح درخواست تخلیه در دایره اجرای ثبت در قرارداد های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 فقط در یک مورد امکان پذیر خواهد بود. که در ماده 6 و 9 این قانون به آن اشاره شده است.
در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد و مستاجر اجاره را نپردازد مالک(موجر) میتواندشخصا یا توسط وکیل ملکی از طریق دایره اجرای ثبت مربوطه، درخواست صدور اجراییه نسبت به اجاره بهای پرداخت نشده و تخلیه سرقفلی را نیز ارائه کند.
حال چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون 1376 باشد در صورتیکه قرارداد رسمی باشد و مدت قرارداد نیز به اتمام رسیده باشد، موجر می تواند از طریق دایره اجرای ثبت مربوطه نسبت به ارائه ی درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه ملک اقدام نماید.
سخن پایانی
دعاوی مربوط به سرقفلی به دلیل وجود قوانین متعدد و لزوم انطباق قرارداد اجاره مورد اختلاف با این قوانین، دارای پیچیدگی های فراوانی است. طرح دعاوی در این زمینه جز با دانش حقوقی تخصصی و تجربه فعالیت در این حوزه امکان پذیر نمی باشد.
با این اوصاف در صورتی که بدون استفاده از خدمات وکیل ملکی یا وکیل تخلیه سرقفلی در این دعاوی اقدام به طرح دعوا نمایید ممکن است این امر صرفا باعث اتلاف وقت و هزینه خواهان گردد؛ بدون این که نتیجه مطلوبی حاصل گردد.
گروه حقوقی فینولا با بیش از 10 سال سابقه با همکاری گروهی از وکلای متخصص در این حوزه آماده ارائه خدمات حقوقی خود به شما عزیزان می باشد.برای دریافت مشاوره حضوری یا تلفنی با ما تماس بگیرید.
برای اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما تماس بگیرید
