قطعا یکی ار مهم ترین مسائل که برای هر کسب و کاری ، محل فعالیت آن ها است . برای راه اندازی یک کسب و کار شاید فضای کار جز اولین نیازمندی ها بشمار آید . با توجه به شرایط امروزی جامعه بیشتر کسب و کار ها به فکر استفاده از کاربری مسکونی به عنوان دفتر و یا محل فعالیت خود می کنند .
اما یک کارآفرین یا صاحب حرفه برای تهیه فضای کسب وکار خود باید به چه مساله ایی توجه کند؟
قبل از هر چیزی باید به این نکته توجه کنید که .، ماکن براساس طرح های جامع و تفصیلی شهری دارای کاربری های گوناگون می باشند از جمله :
کاربری مسکونی ، خدمات عمومی ، اداری – دولتی ،تجاری، صنعتی، انبارداری ، حمل و نقل ، کشاورزی ،آموزشی ،باغ و غیره که هریک تعریف خاص خود را داشته و نیازمند اخذ پروانه بهره برداری از شهرداری منطقه میباشد.
بنابراین بسته به نوع کسب و کار خود ممکن است در جستجوی یک فضای کار با کاربری تجاری ، اداری یا حتی صنعتی باشید.
اما معمولا بدلیل محدودیت اماکن تجاری یا اداری در سطح شهر و یا هزینه های گزاف برای خرید و یا اجازه این امکان برای همه کار آفرینان وجود ندارد . ، تا کسب و کار خود را در اماکن تجاری راه اندازی کنند .
در این شرایط ممکن است . به سراغ اجاره امکان مسکونی یا حتی با توجه به نوع کارتان به سراغ پارکینگ ها و انباری ها بروید .
اما سوال بزرگی که ممکن است برایتان پیش بیاید این است که آیا کاربری محیطی که برای کار تهیه می نمایید مهم است ؟
و اگر استفاده ایی برخلاف کاربری قانونی املاک بنمایید چه اتفاقی رخ می دهد؟
تخلف از کاربری مسکونی
از آنجا که متولی صدور پروانه بهره برداری و تعیین کاربری امکان شهرداری ها هستند پس بهتر است به قانون شهرداری ها نگاهی بیندازیم:
طبق بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها صدور پروانه برای کلیه ساختمان هایی که در شهر ساخته می شود برعهده شهرداری است . و در تبصره ذیل آن ذکر شده است:
در صورتیکه بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود . شهرداری مورد را درکمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می نماید . و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید ازدو ماه تجاوز نماید . در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند . واین تصمیم وسیله مأمورین شهرداری اجرا می شود.
بنابراین در صورتیکه کسب و کارتان در ملکی راه اندازی نموده اید . که برخلاف کاربری قانونی آن استفاده می شود همواره با این ریسک مواجه خواهید بود ،که مامورین شهرداری اقدام به پلمب دفتر کارتان نمایند!!
اما همانطور که متوجه شدید متولی اجرای این قانون شهرداری است!
بنابراین در هنگام تاسیس و راه اندازی یک شرکت تجاری و یا کسب و کار در اماکن مسکونی با مانع جدی مواجه نخواهید شد . ، چرا که نه اداره ثبت شرکت ها و نه اداره مالیات و یا سایر نهاد ها مسئولیتی در قبال تخلف کاربری محل فعالیت شما نداشته است . و صرفا از جهت صلاحیت های محلی ، قانونی و یا اطلاع رسانی در سامانه های خود اقدام به جمع آوری اطلاعات محل فعالیت شما می نمایند.
پس ممکن است مدت ها در یک ملک مسکونی فعالیت تجاری بنمایید و هیچ اتفاقی نیافتد اما کافی است که گزارشی دراین خصوص به کمیسیون مربوطه داده شود .، و یا یکی از همسایگان شکایت نماید .، در این صورت ممکن است به دردسر بیافتید.
پس در مواقعی که میخواهید برای کسب و کارتان از تابلوی تبلیغاتی استفاده نمایید . و یا اینکه تجارت پررفت و آمدی دارید در هنگام اجاره دفتر و یا محیط کار حتما به این مساله توجه کنید که واحد مورد اجاره دارای کاربری تجاری و یا اداری باشد.
نکته مهم دیگر که کمتر به آن توجه می شود این است که .، کاربری اداری با موقعیت اداری متفاوت است .
برخی اماکن مسکونی بدلایل مزایایی دارند . مانند موقعیت استقرار ملک ، کاربری عملی واحد ها و سایر شرایط موقعیت اداری را دارا هستند . اما درهر حال از نظر پروانه بهره برداری مسکونی محسوب شده است . و ممکن است با برخورد شهرداری مواجه شوند.
یک قانون و چند استثنا ( کاربری مسکونی )
در خصوص استفاده کسبی از محلهای مسکونی استثنائاتی هم وجود دارد . یکی از این استثناها دارا بودن حقوق مکتسبه است . که منظور از آن وجود سابقه فعالیت کسبی قبل از تاریخ لازمالاجرا شدن تبصره ذیل بند 24 ماده 55 است که از آن با عنوان سابقه کسبی معتبر یاد میشود.
مالک یا مستأجر کاربری مسکونی مساله این است!
طبق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها : دائر کردن دفتر وکالت ، مطب ، دفتر اسناد رسمی ، ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه ، مجله ، دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود .
اگر دارای یک از مشاغل فوق هستید .، خیالتان راحت که می توانید در اماکن مسکونی کسب و کارتان را راه بیندازید . اما با توجه به متن قانون باید مالک واحد مسکونی باشید . و در غیر اینصورت ممکن است باز هم با مانع قانونی مواجه شوید!
بدیهی است که در بهرهبرداری از اماکن مسکونی به عنوان محل کسب و پیشه، رعایت نظامات و اصول فنی و ضوابط شهرسازی الزامی است . و در صورت تخلف از این امور، موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداریها قابل رسیدگی است . ضمناً اگر فعالیت شغلی برخی مشاغل سابقالذکر، واجد شرایط و وصف مزاحمت به شرح مقرر در بند 20 ماده 55 قانون شهرداریها باشد . با طرح شکایت از سوی مجاوران و همسایگان یا تشخیص عوامل شهرداری، قابل طرح در کمیسیون مربوط خواهد بود.
برابر ماده واحده «قانون دفاتر روزنامه و مجله» مصوب سال 1377 هم تأسیس دفتر مطبوعات و فعالیت شغلی صاحبان روزنامهها و مجلات در واحدهای مسکونی مستقل یا مجتمعی که به طور کامل در اختیار روزنامه و مجله قرار گیرد . و همچنین ساختمانهای اداری، تجاری و استیجاری، پس از اخذ مجوز قانونی از شهرداری بلامانع است .
قانون «کانون کارشناسان رسمی دادگستری» مصوب سال 1381 (ماده 34) نیز فعالیت کارشناسان و مترجمان رسمی دادگستری را در واحدهای مسکونی مشمول تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداریها کرده است . بنابراین، این افراد از امتیاز مقرر در این تبصره برخور دارند.
برای دفتر اطلاعات بیشتر درباره ی کاربری مسکونی با مشاوران حقوقی فینولا در ارتباط باشید .
