دستور تخلیه | تخلیه اماکن تجاری، مسکونی و اداری که بعد از سال 1376 اجاره داده شده اند، تحت شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و قانون مدنی هستند.
در این قانون برای تخلیه عین مستاجره (ملک موضوع اجاره) دو راهکار ارائه شده است که در این مقاله این راهکار ها را بررسی خواهیم کرد.
دستور تخلیه
در صورت انقضا مدت قرارداد اجاره و یا اتمام قرارداد به هر نحو، موجر می تواند عین مستاجره را با دستور مرجع قضایی تخلیه و از مستاجر تحویل بگیرد.
لازم به ذکر است که دستور تخلیه ، حکم یا قرار نیست و صرفا یک دستور قضائی است.
بنابراین مانند سایر احکام قضایی نیاز به طی تشریفات قانونی و مراحل دادرسی نیست،
و علی القاعده مواعد قانونی برای اعتراض وجود ندارد.
از همین رو سریع ترین روش برای تخلیه ملک استیجاری محسوب می شود.
ماده 3 این قانون در خصوص دستور تخلیه این گونه پیش بینی نموده:
«پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر
اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.»
چگونه درخواست دستور تخلیه بدهیم؟
متقاضی یا موجر باید درخواست خود را در قالب دادخواست عمومی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقدیم نماید.
در این دادخواست علاوه بر مشخصات موجر، مشخصات مستاجر و عین مستاجره و همچنین علت درخواست دستور تخلیه نیز ذکر می گردد. مانند انقضا مدت.
البته که باید مدارک مالکیت موجر نسبت به عین مستاجره مانند سند مالکیت و همینطور قرارداد اجاره معتبری که
تحت ضوابط و شرایط قانون موجر و مستاجر 76 تنظیم شده باشد پیوست درخواست خود نمایید.
در حال حاضر تقدیم هر گونه درخواست به شورای حل اختلاف محل از طریق دفاتر خدمات قضائیی الکترونیک انجام می پذیرد.
پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه چه فرآیندی طی می شود؟!
دادخواست شما به یکی از شعب شورای حل اختلاف محل طرح درخواست ارجاع می گردد.
پس از تشکیل پرونده و تکمیل آن، اگر مبلغی را تحت عنوان قرض الحسنه (رهن) از مستاجر دریافت نموده اید، به صندوق دادگستری بسپارید.
مستاجر در صورت تخلیه میتواند به دادگستری مراجعه و مبلغ سپرده شده را دریافت نماید.
سپس دستور تخلیه توسط مرجع قضایی صادر و به مامور اجرا در محل وقوع ملک ارجاع داده می شود.
پس از صدور دستور تخلیه شما میتوانید همراه مامور اجرا جهت تخلیه ملک ظرف یک هفته اقدام نمایید.
البته مامور اجرا با رضایت شما ممکن است مهلت یک یا چند روزه جهت تخلیه به مستاجر بدهد تا راسا اقدام به تخلیه نماید.
اگر مستاجر در ملک حاضر نبود و یا تخلیه ننمود، چگونه تخلیه انجام می شود؟!
در این صورت مامور اجرا به همراه ضابطین دادگستری و امین اموال اقدام تخلیه نموده و اگر درب قفل باشد
همراه با کلیدساز اقدام به گشودن قفل درب ملک نموده، اموال موجود را صورت برداری و لیست نموده
و تحویل امین اموال می دهد و سپس ملک را تخلیه می نماید.
مستاجر می تواند با مراجعه به امین اموال ، تمام اموال خود را بر اساس لیست تهیه شده دریافت نماید.
خسارت یا اجور معوقه را چگونه مطالبه کنیم؟!
در صورتی که موجر قصد مطالبه اجور معوقه یا خسارتی را داشته باشد، می بایست
همزمان با تقدیم درخواست دستور تخلیه، دادخواست مطالبه اجور معوقه و خسارات را بدهد.
در این صورت موجر می تواند از محل مبالغی که به صندوق دادگستری سپرده نیز مطالبات خود را ضبط و توقیف نماید.
برای ضبط اموال پیش از آنکه مستاجر اقدام به برداشت وجوه نماید، نیاز است که درخواست تامین خواسته بدهید.
حکم تخلیه
همانطور که گفته شد دستور تخلیه از راهکارهای قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است.
اما حکم تخلیه اختصاص به قانون سال 76 نداشته و در خصوص هر قرارداد اجاره ایی که
از لحاظ قانون امکان تخلیه آن وجود داشته باشد، می توان دادخواست صدور حکم تخلیه را نمود.
اما حکم تخلیه بر خلاف دستور تخلیه، یک حکم قضایی بوده و برای صدور آن نیاز است که مراحل دادرسی طی شود.
بنابراین پس از تقدیم دادخواست، پرونده شما به یکی از شعب دادگاه محل وقوع ملک ارجاع داده می شود.
دادگاه پس از تکمیل پرونده برای رسیدگی تعیین وقت نموده و طرفین دعوا را اعم از موجر و مستاجر، دعوت به رسیدگی می نماید.
پس از بررسی دادخواست و ادعاهای هر دو طرف اگر شرایط صدور حکم تخلیه وجود داشته باشد، دادگاه حکم تخلیه صادر خواهد کرد.
معمولا حکم تخلیه زمانی درخواست می گردد، به دلایل قانونی فسخ شده باشد .
طرفین می بایست شرایط فسخ را هنگام انعقاد قرارداد تعیین کرده باشند.
برای تخلیه املاک استیجاری با وکلای دادگستری فینولا مشورت نمایید.
