دعوای تخلیه ید از آن دسته دعاوی ای است که در راستای احترام و اهمیت قانون گذار به حقوق مالکیت افراد به موجب قوانین، در مراجع قضایی قابل طرح می باشد.
حق مالکیت یک حق مالی بین شخص و مال است. بر اساس این حق می تواند از آن مال هر گونه استفاده را ببرد و دیگران را از استفاده از آن منع نماید.
در مواردی این حق مورد تعدی سایرین قرار می گیرد بنابر این قانون این حق را به متضرر داده است تا با طرح دعاوی خاصی، از ادامه تضییع حقوق خود جلوگیری نماید.
یکی از موارد شایع و رایج اختلافات بین موجر و مستاجر در مورد تخلیه ملک توسط مستاجر و استرداد مبلغ قرض الحسنه مستاجر (یا در اصطلاح پول پیش یا رهن) توسط موجر (مالک) می باشد.
بخش اعظمی از این اختلافات ناشی از نقص ها و ابهامات قرارداد بین موجر و مستاجر و عدم آگاهی کافی طرفین نسبت به تکالیف قانونی شان در این خصوص می باشد.
لازم به ذکر است این مطلب به دعوای تخلیه ید در قرارداد های اجاره می پردازد.
ولی دعوای تخلیه ید صرفا علیه مستاجر قابل طرح نیست، متصرفی که با مجوزی به جز حق تصرف ناشی از قرارداد اجاره در ملک تصرف نموده نیز می تواند طرف این دعوا قرار گیرد.
دعوای تخلیه یا تخلیه ید چیست؟
این دعوا علیه متصرفی که با اذن مالک در ملک تصرف داشته و در موعد مقرر تخلیه نکرده است، مطرح می شود.
به طور مثال در قرارداد اجاره هنگامی مدت آن منقضی می شود مالک یا موجر حق درخواست تخلیه عین مستاجره را دارد.
بنابر این این دعاوی هنگامی قابل طرح است که معمولا بین مالک با متصرف توافقی مبنی بر اذن در تصرف وجود داشته اما به لحاظ قانونی این حق برطرف شدهو مالک، میتواند درخواست تخلیه را طرح کند.
تفاوت دعوای تخلیه ید با خلع ید
در دعوای تخلیه ید همانطور که بالاتر گفته شد متصرف ابتدا با اذن مالک در ملک تصرف داشته است و بعد از فرا رسیدن موعد اقدام به تحویل ملک به مالک ننموده است.
ولی در دعوای خلع ید از ابتدا، تصرفِ متصرف در ملک غاصبانه و بدون اذن مالک بوده است.
توجه داشته باشید مبنای دعوای خلع ید حمایت از مالک و حق مالکیت وی در برابر تصرف غاصبانه است در حالی که در دعوای تخلیه ممکن است دعوا علیه متصرفی مطرح شود که تصرف وی از ابتدا غاضبانه نبوده است.
برای اطلاعات بیشتر در خصوص دعوای خلع ید و نحوه طرح آن در مراجع قضایی به مطلب زیر مراجعه کنید.
مطلب مرتبط دعوای خلع ید
تفاوت تخلیه ید با دعوای تصرف عدوانی
مبنای دعوای رفع تصرف عدوانی حمایت از متصرف سابق است. یعنی کسی در ملک تصرف داشته و بعد فرد دیگری ملک را به صورت عدوانی (یعنی بدون اذن متصرف سابق یا مجوز قانونی)، تصرف نماید.
ولی در دعوای تخلیه ید تصرف سابق مطرح نیست بلکه عدم تحویل و تخلیه ملک در موعد مقرر اهمیت دارد.
برای اطلاعات بیشتر در خصوص دعوای رفع تصرف عدوانی و نحوه طرح آن در مراجع قضایی به مطلب زیر مراجعه کنید.
مطلب مرتبط دعوای رفع تصرف عدوانی
دعوای تخلیه ید چه زمانی قابل طرح است؟
زمانی که مستاجر به دلیل انحلال قرارداد اجاره یا پایان مدت اعتبار آن اقدام به تخلیه ملک ننماید این دعوا قابل طرح در مراجع قضایی می باشد.
انحلال قرارداد می تواند به سبب موارد مذکور در قانو ن باشد یا به دلیل شروط ضمن عقد اجاره.
انحلال قرارداد اجاره به دلایل مختلفی اتفاق می افتد.
شروط ضمن عقدی چون حق فسخ برای مالک یا مستاجر یا شرط انفساخ قراردادی(انحلال خودبخودی) یا توافق دو طرف قرارداد اجاره در بر هم زدن عقد اجاره(اقاله)، می تواند از علل انحلال عقد باشد.
قوانین مربوط به دعوای تخلیه ید
در قوانین و مقررات مختلف به بحث تخلیه عین مستاجره پرداخته شده است از جمله:
1-قانون مدنی
2-قانون موجر و مستاجر 1376
3-قانون موجر و مستاجر 1356
4-قانون اجرای احکام مدنی
5-قانون ساماندهی بزار مسکن و اجاره بها
قرارداد عادی و رسمی اجاره
ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 اجاره کلیه اماکن مسکونی، تجاری و … را با قرارداد عادی یا رسمی تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون می داند.
قرارداد رسمی اجاره قراردادی است که توسط دفاتر اسناد رسمی و سردفتر تنظیم شده باشد و قرارداد عادی قراردادی است که به صورت مکتوب یا دستی بین طرفین تنظیم شده است.
نحوه طرح دعوای تخلیه ید
در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد تخلیه ید توسط دایره اجرای ثبت به درخواست موجر یا وکیل ملکی وی صورت می گیرد.
در صورتی که قرارداد عادی باشد از طریق مراجع قضایی پیگیری خواهد شد.
دعوای تخلیه ید در مراجع قضایی
دعوای تخلیه ید به 2 صورت قابل طرح است:
الف : دستور تخلیه
اگر قرارداد اجاره شرایط قانونی مذکور در ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر 1376 را داشته باشد،
یعنی قرارداد مکتوب باشد و دو شاهد آن را امضا کرده باشند؛ در صورت پایان موعد اعتبار قرارداد درخواست صدور دستور تخلیه به دادگاه ارجاع می شود.
درخواست تخلیه ید مستاجر در قالب دادخواست به مراجع قضایی صالح جهت رسیدگی ارجاع می شود.
نکته مهم: قبل از اصلاح قانون شورا حل اختلاف در تاریخ 1402/06/22 صدور دستور تخلیه در صلاحیت شورا حل اختلاف بود ولی در حال حاضر بر اساس آخرین اصلاحات در این قانون، دادگاه صلح مرجع صالح این دعواست.
ب:حکم تخلیه
ولی اگر چنانچه یکی از شرایط فوق نباشد امکان اخذ دستور تخلیه ممکن نیست و باید در دادخواستی صدور حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نمود.
همچنین در مواردی که قرارداد منحل می گردد تنفیذ یا تایید آن قرارداد توسط دادگاه لازم است بنابر این باید خواسته مجزا از صدور حکم تخلیه هم در دادخواست ذکر گردد.
مطالبه خسارت از مستاجر
در مواردی که مستاجر به هر دلیل سبب بروز خسارت به ملک مورد اجاره می شود مثلا قبوض برق و آب را پرداخت نمی کند یا به دیوار های ملک آسیب وارد میکند یا … مالک نمی تواند خودش از مبلغ قرض الحسنه( رهن منزل ) خسارات را کسر کند.
ماده 4 قانون روابط موجر مستاجر مصوب 1376 در این خصوص بیان می دارد:«چنانچه ﻣﻮﺟﺮ ﻣﺪﻋﻲ ﻭﺭﻭﺩ ﺧﺴﺎﺭﺕ ﺑﻪ ﻋﻴﻦ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﻩ ﺍﺯ ﻧﺎﺣﻴﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﻭ ﻳﺎ ﻋﺪﻡ پرداخت ﻣﺎﻝﺍﻻﺟـﺎﺭﻩ ﻳﺎ ﺑﺪﻫﻲ ﺑﺎﺑﺖ ﻗﺒﻮﺽ ﺗﻠﻔﻦ، ﺁﺏ، ﺑﺮﻕ ﻭ گاز ﻣﺼﺮﻓﻲ ﺑﻮﺩﻩ ﻭ ﻣﺘﻘﺎضی ﺟﺒﺮﺍﻥ ﺧﺴﺎﺭﺍﺕ ﻭﺍﺭﺩﻩ ﻭ ﻳﺎ پرداخت ﺑﺪهی ﻫﺎی ﻓﻮﻕ ﺍﺯ ﻣﺤﻞ ﻭﺟﻮﻩ ﻳﺎﺩ ﺷﺪﻩ ﺑﺎﺷﺪ ﻣﻮﻇﻒ ﺍﺳﺖ ﻫﻤﺰﻣﺎﻥ ﺑﺎ ﺗﻮﺩﻳﻊ ﻭﺟـﻪ
ﻳﺎ ﺳﻨﺪ، گوﺍﻫﻲ ﺩﻓﺘﺮ ﺷﻌﺒﻪ ﺩﺍﺩگاه ﺻﺎﻟﺢ ﺭﺍ ﻣﺒﻨﻲ ﺑﺮ ﺗﺴﻠﻴﻢ ﺩﺍﺩﺧﻮﺍﺳﺖ ﻣﻄﺎﻟﺒﻪ ﺿﺮﺭ ﻭ ﺯﻳﺎﻥ ﺑـﻪ ﻣﻴﺰﺍﻥ ﻣﻮﺭﺩ ﺍﺩﻋﺎ ﺑﻪ ﺩﺍﻳﺮﻩ ﺍﺟﺮﺍ ﺗﺤﻮﻳﻞ ﻧﻤﺎﻳﺪ. ﺩﺭ ﺍﻳﻦ ﺻﻮﺭﺕ ﺩﺍﻳﺮﻩ ﺍﺟﺮﺍ ﺍﺯ ﺗﺴﻠﻴﻢ ﻭﺟﻪ ﻳﺎ ﺳـﻨﺪ ﺑﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﺑﻪ ﻫﻤﺎﻥ ﻣﻴﺰﺍﻥ ﺧﻮﺩﺩﺍﺭﻱ ﻭ پس ﺍﺯ ﺻﺪﻭﺭ رای ﺩﺍﺩگـﺎﻩ ﻭ ﻛﺴـﺮ ﻣﻄﺎﻟﺒـﺎﺕ ﻣـﻮﺟﺮ ﺍﻗﺪﺍﻡ ﺑﻪ ﺭﺩ ﺁﻥ ﺑﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﺧﻮﺍﻫﺪ ﻛﺮﺩ.»
اجرت المثل ایام تصرف مستاجر
اجرت المثل مبلغی است بابت تاخیر مستاجر در تخلیه ملک مورد اجاره توسط کارشناس دادگستری تعیین و به مالک پرداخت می گردد.
توجه داشته باشید در دعوای تخلیه نمی توانید همزمان اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نمایید.
ولی چنانچه در قرارداد مبلغی بابت وجه التزام عدم انجام تعهد تعیین شده باشد به این صورت که در صورت تاخیر مستاجر و عدم تخلیه وی مبلغ مقطوعی به مالک تعلق بگیرد، این خواسته ضمن همان دعوای تخلیه ید قابل مطالبه خواهد بود.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه ید
ماده 12 قانون شورا های حل اختلاف مصوب 1402 در باب موارد صلاحیت دادگاه های صلح در رسیدگی در بند 4 بیان داشته است: « دعاوی و درخواست های مربوط به تخلیه عین مستاجره و تعدیل اجاه بها به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت»
بنابر این اصلاحیه جدید قانون شورا های حل اختلاف، دادگاه های صلح را صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه ید دانسته است.
وکیل تخلیه – وکیل ملکی
وکیل ملکی یا وکیل تخلیه ید دارای سابقه و تخصص کافی در زمینه این دعاوی و سایر دعاوی ملکی مرتبط می باشد.
گروه حقوقی فینولا با بهره گیری از وکلای متخصص از قبیل وکیل ملکی، وکیل تخلیه و … می تواند در ارائه مشاوره حقوقی یا قبول وکالت متقاضیان تا ر…
سخن پایانی
طرح دعاوی ملکی و خصوصاً دعوای تخلیه، به سبب پیچیدگی زیاد و شباهت به سایر دعاوی مربوط به املاک، نیاز به برخورداری از دانش حقوقی کافی و تجربه دارد.
برای مثال تعیین نوع دعوا و تعیین خواسته های دعوای ملکی بنابر شرایطی که هر مورد دارد اهمیت زیادی دارد.
علاوه بر این دفاع مناسب از ادعای هر یک از طرفین دعوا در روند رسیدگی ،
ارائه مدارک متناسب با پرونده، تنظیم لوایح و ارائه آن همچنین پیگیری مناسب دعوا در مرجع قضایی مربوط توسط وکیل ملکی مجرب می تواند کمک قابل توجهی به ذی حق پرونده نماید.
برای اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما تماس بگیرید