تعریف قرارداد اجاره به شرط تملیک (فقه اسلامی و حقوق ایران)
یکی از قراردادهای جدید در نظام حقوقی ایران قرارداد اجاره به شرط تملیک است که پس از انقلاب اسلامی معرفی شده است. این قرارداد ترکیبی از عقد اجاره و یک شرط انتقال مالکیت (شرط تملیک) می‌باشد که به موجب آن موجر (اجاره‌دهنده) مالی را به مستأجر (اجاره‌کننده) واگذار میکند و در شرط ضمن عقد مقرر می‌گردد که مالکیت آن مال پس از پایان مدت اجاره و در صورت انجام تمامی شروط قرارداد توسط مستأجر، به وی منتقل شود (آیین‌نامه تسهیلات اعطایی بانکی مصوب ۱۳۶۲، ماده ۵۷). به بیان ساده، اجاره به شرط تملیک راهکاری است که فرد می‌تواند یک مال، مانند خانه، خودرو یا هر کالای دیگر را ابتدا اجاره کند و به تدریج طی پرداخت اقساط و رعایت شرایط مندرج در قرارداد، در پایان مدت اجاره مالک آن مال شود.
این نهاد حقوقی در متون کلاسیک فقهی سابقه‌ای نداشته و در قانون مدنی ایران نیز نام‌برده نشده است؛ بلکه پس از تصویب قانون عملیات بانکی بدون ربا در دهه ۱۳۶۰ خورشیدی رسمیت یافته و توسعه پیدا کرده است. به همین دلیل، اجاره به شرط تملیک را می‌توان عقدی لازم و معوض دانست که برای پاسخ به نیازهای اقتصادی روز شکل گرفته است و در چارچوب حقوقی کنونی معتبر شمرده می‌شود. اصول کلی حاکم بر رابطه موجر و مستأجر در این قرارداد تابع قواعد عقد اجاره است، هرچند این عقد ویژگی‌های مختص به خود را دارد.
ارکان و ساختار حقوقی اجاره به شرط تملیک
ارکان اصلی قرارداد اجاره به شرط تملیک شامل موجر (مالک اولیه مال یا اجاره‌دهنده)، مستأجر (اجاره‌کننده یا مالک منافع مال در مدت قرارداد)، عین مستاجره یا موضوع قرارداد (مالی که اجاره داده می‌شود، اعم از منقول یا غیرمنقول) و شرط تملیک در ضمن عقد می‌باشد. این شرط تملیک همان شرط قراردادی است که انتقال مالکیت نهایی مال را به مستأجر منوط به اجرای تعهدات قراردادی و پرداخت کامل اقساط میکند. از دید حقوقی، قرارداد اجاره به شرط تملیک ترکیبی از عقد اجاره و یک تعهد تبعی برای انتقال مالکیت است؛ به طوری که در طول مدت اجاره، مستأجر فقط مالک منافع مال است و اصل مال هنوز در مالکیت موجر باقی می‌ماند، اما پس از تحقق شرط (مثلاً پرداخت آخرین قسط)، مالکیت عین مال به مستأجر منتقل می‌شود.
انواع ساختارهای اجاره به شرط تملیک:
این قرارداد به طور کلی به دو شکل ممکن است تنظیم شود که نحوه تحقق شرط تملیک در آنها متفاوت است:
اجاره به شرط انتقال با رضایت مستأجر در پایان مدت:
در این شیوه، ضمن عقد اجاره شرط می‌شود که پس از پایان مدت اجاره، اگر مستأجر مایل باشد مال مورد اجاره را تملک کند، موجر قبلاً رضایت خود را برای انتقال مالکیت اعلام کرده است. به بیان دیگر، موجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره، تعهد میکند که در صورت تمایل مستأجر و انجام همه تعهدات، مال را به مالکیت مستأجر در‌آورد. در این حالت، مستأجر در پایان مدت اجاره اختیار دارد که با اعلام قبولی، مالکیت عین را به دست آورد و اقساط پرداختی نیز به عنوان بخشی از بهای مال (ثمن) محسوب می‌شود. اگر مستأجر در پایان مدت به هر دلیل مایل به تملک مال نباشد، قرارداد صرفاً به عنوان یک اجاره خاتمه می‌یابد و مالکیت مال منتقل نمی‌شود. بنابراین در این نوع قرارداد، تحقق انتقال مالکیت مستلزم اعلام اراده جدید مستأجر در پایان مدت (قبول ایجاب موجر) است و بدون رضایت نهایی او، مال به ملکیت وی درنمی‌آید.
اجاره به شرط انتقال خودکار (شرط نتیجه) پس از پرداخت آخرین قسط:
این شکل که رایج‌تر است، بدین صورت تنظیم می‌شود که با پایان مدت اجاره و پرداخت کامل اقساط مقرر، مالکیت مال به طور قطعی به مستأجر انتقال می‌یابد. طرفین در ضمن عقد اجاره، اراده خود را بر انتقال مالکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اعلام می‌کنند و شرط می‌گذارند که در صورت انجام شرایط، انتقال به خودیِ خود محقق شود. در این حالت، پس از اتمام مدت و اجرای شروط قرارداد، مالکیت عین به صورت خودکار و بدون نیاز به توافق یا اعلام اراده‌ی جدید به مستأجر منتقل می‌شود. اقساط پرداختی در مدت اجاره در نهایت به عنوان ثمن مال محسوب شده و دیگر نیازی به انعقاد عقد بیع جداگانه یا قبول جدید نیست. تا پیش از پرداخت آخرین قسط، مال در مالکیت موجر باقی می‌ماند و در دست مستأجر به صورت امانت است؛ با تحقق شرط، مالکیت به مستأجر منتقل شده و رابطه استیجاری خاتمه می‌یابد. در این نوع قرارداد، برخلاف نوع اول، هیچ‌یک از طرفین حق فسخ یا انصراف یک‌جانبه از اجرای شرط تملیک را ندارند و انتقال مالکیت الزاماً صورت می‌گیرد.
با توجه به دو شکل فوق، در عمل شکل دوم (انتقال خودکار پس از پرداخت اقساط) در حقوق ایران و به ویژه در قراردادهای بانکی مصداق بیشتری دارد. به عبارتی، هنگامی که اصطلاح اجاره به شرط تملیک به کار می‌رود، معمولاً همین حالت دوم مدنظر است که در آن شرط تملیک به صورت نتیجه در قرارداد گنجانده شده و مالکیت مستأجر صرفاً منوط به ایفای تعهدات و پرداخت کامل مبلغ اجاره‌بها است.
ویژگی‌ها، مزایا و معایب اجاره به شرط تملیک
قرارداد اجاره به شرط تملیک دارای ویژگی‌های منحصربه‌فردی است که آن را از سایر عقود متمایز میکند. در ادامه، به مهم‌ترین مزایا و معایب این قرارداد اشاره می‌کنیم:
مزایای اجاره به شرط تملیک
مالکیت تدریجی و امکان تأمین مالی:
مهم‌ترین مزیت این قرارداد، فراهم کردن امکان تملک تدریجی اموال گران‌قیمت برای افرادی است که توان مالی خرید نقدی آنها را ندارند. مستأجر می‌تواند با پرداخت دوره‌ای اقساط (اجاره‌بها)، از مال استفاده کند و در پایان دوره اجاره مالک آن شود. این ساختار شبیه به خرید اقساطی است با این تفاوت که در مدت پرداخت اقساط، مالکیت مال نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام پرداخت‌ها به مستأجر منتقل می‌شود. بنابراین، اجاره به شرط تملیک به عنوان یک روش تأمین مالی، به ویژه در حوزه مسکن و خودرو، به افراد کمک میکند تا به تدریج صاحب دارایی شوند بدون اینکه نیاز به دریافت وام ربوی (بهره‌ای) داشته باشند.
کاهش ریسک برای موجر/سرمایه‌گذار:
در این قرارداد تا پیش از انتقال نهایی مالکیت، مال در مالکیت موجر باقی می‌ماند که نوعی وثیقه عینی برای اطمینان از اجرای تعهدات مستأجر محسوب می‌شود. اگر مستأجر در خلال مدت اجاره از پرداخت اقساط یا رعایت شروط تخلف کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مال را بازپس گیرد. بدین ترتیب، ریسک عدم پرداخت یا قصور مستأجر برای موجر کاهش می‌یابد؛ زیرا مالکیت مال تا تحقق کامل شرایط منتقل نشده و مال می‌تواند به عنوان پشتوانه مطالبات موجر مورد استفاده قرار گیرد. این ویژگی باعث شده بانک‌ها و شرکت‌های لیزینگ تمایل زیادی به استفاده از این قرارداد داشته باشند.
انعطاف‌پذیری در کاربرد برای اموال منقول و غیرمنقول:
اجاره به شرط تملیک قابلیت اجرا برای انواع اموال، اعم از منقول (مانند خودرو، ماشین‌آلات، تجهیزات صنعتی) و غیرمنقول (مانند خانه، آپارتمان، زمین) را دارد. این انعطاف‌پذیری باعث شده در بخش‌های مختلف اقتصادی از قبیل مسکن، کشاورزی، صنعت و خدمات از این قرارداد استفاده شود. برای مثال، در صنعت خودروسازی، شرکت‌های لیزینگ با استفاده از اجاره به شرط تملیک خودرو را در اختیار مشتریان قرار می‌دهند تا طی اقساط معین مالک آن شوند؛ یا در بخش مسکن، بانک‌ها خانه‌های مسکونی را به صورت اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واگذار می‌کنند تا ضمن سکونت، به تدریج صاحب خانه شوند.
همخوانی با موازین شرعی در نظام بانکداری اسلامی:
از آنجا که در این قرارداد به جای قرض ربوی، از ساختار اجاره برای کسب سود استفاده می‌شود، ابزار مناسبی برای بانکداری بدون ربا به شمار می‌آید. بانک‌ها به جای اعطای وام بهره‌دار، اموال مورد نیاز مشتری (مثلاً خانه یا وسیله نقلیه) را خریداری کرده و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار او می‌گذارند. سود بانک در قالب اجاره‌بها تحقق می‌یابد و در پایان نیز مالکیت به مشتری منتقل می‌شود. بدین ترتیب، این قرارداد از سوی فقها و قانون‌گذاران به عنوان یکی از عقود مجاز در چارچوب بانکداری اسلامی پذیرفته شده است.
معایب اجاره به شرط تملیک
عدم مالکیت مستأجر تا قبل از پایان قرارداد:
یکی از چالش‌های این قرارداد برای مستأجر آن است که تا پیش از پرداخت آخرین قسط و اتمام مدت، مالک مال محسوب نمی‌شود. بنابراین، اگر در میانه راه از ادامه پرداخت ناتوان گردد یا قرارداد فسخ شود، ممکن است مبالغی که تاکنون پرداخته عملاً به عنوان اجرت‌المثل استفاده از مال محاسبه شده و چیزی به عنوان سهم مالکانه برای او باقی نمانَد. به عبارتی، برخلاف خرید اقساطی که خریدار از ابتدا مالک مال است (با بدهی باقیمانده به فروشنده)، در اجاره به شرط تملیک انتقال مالکیت منوط به تکمیل تمامی اقساط است و پیش از آن مستأجر حق مالکانه‌ای بر عین مال کسب نمی‌کند.
هزینه‌های جانبی و تشریفات اداری:
تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک مخصوصاً برای اموال غیرمنقول ممکن است مستلزم تشریفات اضافی باشد. برای نمونه، چون مالکیت تا پایان مدت منتقل نمی‌شود، ممکن است نیاز به تنظیم سند رسمی انتقال در انتهای کار باشد که هزینه‌های ثبت و مالیات نقل و انتقال در آن زمان به مستأجر تحمیل خواهد شد. برخی پیشنهاد کرده‌اند برای ترویج این قرارداد در مورد اموال غیرمنقول، تدابیری اندیشیده شود تا شرط تملیک طوری تنظیم گردد که هزینه‌های انتقال سند و مالیات مضاعف به حداقل برسد (ابوالمحمد، ۱۳۷۰، ص۹۰). این پیچیدگی‌ها و هزینه‌های اداری می‌تواند از جذابیت قرارداد برای برخی افراد بکاهد.
احتمال اختلاف در تفسیر شروط و حقوق طرفین:
ماهیت ترکیبی اجاره به شرط تملیک ممکن است زمینه‌ساز اختلافات حقوقی شود. برای مثال، اگر در طول مدت اجاره عین مستأجره آسیب ببیند یا مستأجر در انجام تعمیرات اساسی قصور ورزد، حقوق و تکالیف طرفین چگونه تعیین می‌شود؟ آیا باید صرفاً به قواعد اجاره رجوع کرد یا به نیت انتقال نهایی مالکیت نیز توجه نمود؟ نبود پیشینه این عقد در قانون مدنی باعث شده بخش زیادی از احکام آن به شرایط قرارداد و آیین‌نامه‌های خاص بانکی وابسته باشد. در نتیجه، هرگونه ابهام یا سکوت در قرارداد می‌تواند منجر به تفسیرهای متفاوت و بعضاً منازعه میان موجر و مستأجر گردد. همچنین در صورت ورشکستگی یا فوت هر یک از طرفین در خلال مدت قرارداد، تعیین تکلیف مالکیت و مطالبات ممکن است پیچیده شود و نیاز به رسیدگی قضایی داشته باشد.
محدودیت حق تصرف مستأجر در مال تا قبل از تملک قطعی:
از آنجا که مالکیت قانونی مال تا زمان تحقق شرط با موجر است، مستأجر در مدت قرارداد معمولاً حق انتقال مال به غیر را ندارد و تصرفات وی در مال محدود به بهره‌برداری و نگهداری طبق شروط قرارداد است. برای مثال، مستأجر نمی‌تواند مال مورد اجاره را که هنوز مالک آن نیست بفروشد یا وثیقه بدهد. این محدودیت اگرچه برای حفظ حقوق موجر ضروری است، اما نسبت به حالتی که فرد مالک مال باشد آزادی تصرف کمتری به وی می‌دهد. در واقع، مستأجر تا زمان تملک نهایی، بیشتر امانت‌دار مال محسوب می‌شود تا مالک آن.
کاربردهای رایج در نظام بانکی، مسکن، خودرو و سایر حوزه‌ها
اجاره به شرط تملیک در نظام بانکی:
این قرارداد به عنوان یکی از ابزارهای تأمین مالی در قوانین بانکداری ایران پیش‌بینی شده است. مطابق قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲ و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، بانک‌ها مجازند اموال منقول و غیرمنقول مورد نیاز مشتریان را خریداری کرده و به صورت اجاره به شرط تملیک به آنان واگذار نمایند. هدف اصلی از این سازوکار، گسترش تسهیلات اعتباری برای خرید کالاهای سرمایه‌ای (مانند ماشین‌آلات) یا تأمین مسکن است بدون آنکه بانک وارد عقد بیع ربوی شود. به عنوان نمونه، بانک مسکن در برهه‌هایی واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت را در قالب اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واگذار کرده است تا با هماهنگی وزارت مسکن، مشکل خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد تسهیل گردد (قانون عملیات بانکی بدون ربا، ۱۳۶۲، ماده ۱۰). همچنین بانک‌های تجاری و مؤسسات مالی از این قرارداد برای واگذاری خودرو، ماشین‌آلات کشاورزی، تجهیزات صنعتی و… به صورت لیزینگ استفاده می‌کنند. در تمامی این موارد، بانک یا مؤسسه تا پایان دوره بازپرداخت مالک دارایی باقی می‌ماند و پس از پرداخت آخرین قسط، مالکیت را به مشتری انتقال می‌دهد.
در حوزه مسکن و املاک:
همان‌طور که اشاره شد، اجاره به شرط تملیک ابتدا بیشتر برای تأمین مسکن به‌کار گرفته شد. سازمان‌ها و نهادهای دولتی یا عمومی (مانند شهرداری‌ها، بنیاد مسکن و برخی تعاونی‌ها) نیز از این روش برای واگذاری املاک به متقاضیان بهره برده‌اند. مثلاً پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت یا مسکن اجتماعی ممکن است با قراردادی تنظیم شوند که خانواده‌ها ابتدا به شکل اجاره‌نشین سکونت یابند و اجاره‌بهایی بپردازند که در واقع اقساط ثمن خانه محسوب می‌شود و پس از مدت معینی (مثلاً ۲۰ سال)، مالکیت کامل واحد مسکونی به آنها منتقل گردد. این روش به خصوص برای دهک‌های کم‌درآمد مناسب است تا بدون پرداخت یکجای ثمن، به مرور صاحب خانه شوند.
در حوزه خودرو و وسایل نقلیه:
شرکت‌های لیزینگ خودرو به طور گسترده از قرارداد اجاره به شرط تملیک استفاده می‌کنند. این شرکت‌ها خودروهای سواری یا تجاری را خریداری کرده و از طریق اجاره به شرط تملیک در اختیار مشتریان قرار می‌دهند. مشتری با پرداخت پیش‌پرداخت و سپس اقساط ماهانه، از خودرو استفاده میکند و پس از پرداخت آخرین قسط، مالکیت خودرو به نام او منتقل می‌شود. طی مدت قرارداد، معمولاً خودرو به نام شرکت لیزینگ باقی می‌ماند و سند قطعی پس از اتمام پرداخت‌ها به خریدار منتقل خواهد شد. این روش فروش اقساطی خودرو در ایران بسیار رایج است و اصطلاحاً به آن لیزینگ خودرو نیز گفته می‌شود که در واقع همان اجاره به شرط تملیک خودرو است.
در بخش‌های صنعت، معدن و کشاورزی:
برای تجهیز بنگاه‌های تولیدی و صنعتی، قرارداد اجاره به شرط تملیک کاربرد دارد. شرکت‌های لیزینگ تخصصی در حوزه ماشین‌آلات راه‌سازی، تجهیزات پزشکی، ماشین‌آلات معدنی و کشاورزی فعالیت می‌کنند و تجهیزات سنگین یا گران‌قیمت را با این روش در اختیار صنایع قرار می‌دهند. برای مثال، یک واحد صنعتی می‌تواند دستگاه‌های مورد نیاز خط تولید خود را از طریق اجاره به شرط تملیک تهیه کند؛ بدین شکل که شرکت لیزینگ دستگاه‌ها را خریداری کرده و به کارخانه اجازه استفاده می‌دهد و کارخانه نیز در طی چند سال اجاره‌بها/اقساط می‌پردازد و در پایان دوره، مالک دستگاه‌ها می‌شود. این مدل به کسب‌وکارها امکان می‌دهد بدون پرداخت کل هزینه در ابتدا، از تجهیزات بهره‌برداری کنند و درآمدزایی آنها کمک به پرداخت اقساط نماید.
تفاوت اجاره به شرط تملیک با قراردادهای مشابه
قرارداد اجاره به شرط تملیک به دلیل ماهیت دوگانه خود (ترکیب اجاره و انتقال مالکیت آتی) ممکن است با برخی عقود دیگر اشتباه شود یا شباهت‌هایی پیدا کند. در این بخش تفاوت‌های کلیدی این قرارداد را با بیع (فروش)، اجاره معمولی و صلح بررسی می‌کنیم:
تفاوت با عقد بیع (فروش قطعی یا فروش اقساطی)
در عقد بیع (فروش)، انتقال مالکیت مال به صورت قطعی و بلافاصله در ازای پرداخت ثمن صورت می‌گیرد. حتی اگر ثمن به صورت اقساط پرداخت شود (فروش اقساطی)، اصل قرارداد یک بیع است و خریدار به محض انعقاد عقد، مالک مال می‌شود و صرفاً متعهد به پرداخت اقساط باقیمانده به فروشنده است. در این حالت اگر خریدار از پرداخت اقساط تخلف کند، فروشنده نمی‌تواند اصل مبیع را پس بگیرد، بلکه صرفاً حق مطالبه باقیمانده ثمن یا فسخ قرارداد و مطالبه خسارت را دارد. در مقابل، در اجاره به شرط تملیک مستأجر تا زمانی که تمامی اقساط را نپرداخته و مدت اجاره به پایان نرسیده، مالک عین مال نمی‌شود و تنها حق استفاده از منافع آن را دارد. به بیان دیگر، بانک یا موجر تا انتهای قرارداد مالک مال است و مال مورد اجاره صرفاً برای تضمین پرداخت اقساط در اختیار مستأجر است
. پس از پرداخت آخرین قسط و انجام شروط، مالکیت به مستأجر منتقل شده و قرارداد پایان می‌یابد. بنابراین تفاوت اساسی این است که در فروش (حتی فروش نسیه یا اقساطی) انتقال مالکیت فوری است ولی در اجاره به شرط تملیک انتقال مالکیت مؤجل و معلق به شرط وفای به تعهدات است. از منظر حقوقی، اجاره به شرط تملیک را نمی‌توان بیع دانست زیرا قصد و ساختار طرفین ابتدا بر عقد اجاره استوار شده و انتقال مالکیت جنبه تبعی و مشروط دارد، هرچند انگیزه نهایی طرفین تملیک مال باشد.
تفاوت با عقد اجاره (اجاره معمولی)
اجاره معمولی عقدی است که به موجب آن مستأجر صرفاً حق استفاده موقت از مال موجر را در قبال پرداخت مال‌الاجاره پیدا میکند و با پایان مدت اجاره، عین مال باید به موجر مسترد شود؛ مالکیت عین در تمام مدت و پس از آن متعلق به موجر باقی می‌ماند مگر اینکه قرارداد جدیدی برای انتقال مالکیت منعقد شود. در اجاره به شرط تملیک اما، همان‌گونه که گفته شد، شرطی پیش‌بینی شده که پس از پایان مدت اجاره و انجام تعهدات، مالکیت عین به مستأجر انتقال یابد. در واقع اجاره به شرط تملیک را می‌توان نوعی اجارهٔ تکمیلی دانست که سرانجام به انتقال مالکیت منتهی می‌شود. تفاوت دیگر در هدف طرفین است: هدف موجر و مستأجر در اجاره معمولی صرف استفاده از مال برای مدت معین است، در حالی که در اجاره به شرط تملیک معمولاً هدف نهایی هر دو طرف انتقال قطعی مالکیت پس از مدت مشخص است. به لحاظ حقوقی، اجاره به شرط تملیک یک عقد معین بانکی تلقی می‌شود که قانون‌گذار آن را در زمره عقود اجاره طبقه‌بندی کرده است (آیین‌نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا، ۱۳۶۲) اما با افزودن شرط تملیک، ویژگی دوگانه‌ای پیدا کرده است. به هر حال، اگر بنا به دلایلی شرط تملیک محقق نشود (مثلاً مستأجر شروط را ایفا نکند)، رابطه حقوقی طرفین تابع همان احکام اجاره معمولی خواهد بود و مستأجر باید مال را به موجر بازگرداند.
تفاوت با عقد صلح
صلح در حقوق مدنی ایران عقدی است که کاربرد بسیار گسترده و انعطاف‌پذیری دارد و می‌تواند برای رفع اختلاف یا حتی جایگزین سایر عقود به کار رود. گاهی ممکن است برای رسیدن به نتیجه مشابه اجاره به شرط تملیک از عقد صلح استفاده شود؛ مثلاً طرفین می‌توانند یک مال را در قالب عقد صلح به طور تدریجی منتقل کنند یا ضمن صلح، شرایطی را برای انتقال نهایی مالکیت بگنجانند. با این حال، بین این دو تفاوت‌های قابل توجهی وجود دارد. اولاً، صلح یک عقد جداگانه با احکام خاص خود در قانون مدنی است در حالی که اجاره به شرط تملیک یک ترکیب قراردادی جدید و بیرون از چارچوب سنتی قانون مدنی است که بیشتر خاستگاه آن نیازهای بانکداری بوده است. ثانیاً، در عقد صلح می‌توان هر ترتیبی را شرط نمود حتی بدون اینکه قالب اجاره به کار رود؛ در حالی که اجاره به شرط تملیک الزاماً مستلزم وجود رابطه استیجاری در طول مدت قرارداد است. به تعبیر دیگر، انتقال منافع مال در مدت معین جوهره ابتدایی این قرارداد است و شرط تملیک در کنار آن آمده، اما در صلح چنین الزامی وجود ندارد. از جهت عملی نیز، بانک‌ها و مؤسسات مالی برای انسجام و سهولت کار ترجیح می‌دهند از قرارداد اجاره به شرط تملیک (که آیین‌نامه و مقررات مشخص دارد) استفاده کنند تا تمهید صلح‌های پیچیده‌ای که احتمالاً از شفافیت کمتری برخوردار است. به طور خلاصه، هرچند عقد صلح انعطاف لازم برای تنظیم توافقی شبیه اجاره به شرط تملیک را دارد، اما در نظام حقوقی ایران برای اهداف مورد بحث، شکل خاص اجاره به شرط تملیک تعریف و به رسمیت شناخته شده و صلح در این زمینه کاربرد رایجی ندارد.
جنبه‌های قانونی و مستندات در قوانین ایران
اجاره به شرط تملیک در قوانین ایران مستند به مصوبات و مقررات خاص پس از انقلاب اسلامی است. همان‌طور که اشاره شد، در قانون مدنی (مصوب ۱۳۰۷ش) ذکری از این قرارداد به میان نیامده و عقود معین محدود به عقود مرسوم سنتی بوده‌اند. ورود رسمی این نهاد به قوانین ایران را باید در چارچوب اجرای بانکداری اسلامی جستجو کرد. مهم‌ترین مستندات قانونی مرتبط عبارت‌اند از:
مصوبه شورای پول و اعتبار (۱۳۶۱ش):
شورای پول و اعتبار در آبان ۱۳۶۱ طی مصوبه‌ای استفاده از عقد اجاره به شرط تملیک را به عنوان یکی از روش‌های تخصیص منابع بانکی تأیید کرد (دادسو، ۱۴۰۰). این مصوبه راه را برای به‌کارگیری این عقد در سیستم بانکی هموار ساخت.
قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب ۸ شهریور ۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی):
در این قانون، اجاره به شرط تملیک صراحتاً به عنوان یکی از روش‌های تأمین مالی و عقود مجاز بانکی ذکر شده است. به طور مشخص، ماده ۱۰ قانون اشاره میکند که بانک‌ها می‌توانند به منظور توسعه مسکن، واحدهای مسکونی را به صورت فروش اقساطی یا اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واگذار نمایند. همچنین سایر مواد قانون و مقررات ذیل آن، کاربرد این عقد را برای تامین مالی طرح‌های تولیدی و خدماتی مجاز شمرده‌اند.
آیین‌نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب ۱۲ دی ۱۳۶۲ هیئت وزیران):
این آیین‌نامه اجرایی، تعریف دقیق و شرایط قرارداد اجاره به شرط تملیک را در مواد ۵۷ تا ۶۵ خود ارائه کرده است. ماده ۵۷ آیین‌نامه تصریح میکند: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شده مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.» (آیین‌نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا، ۱۳۶۲). مواد بعدی آیین‌نامه نیز به تشریح جزئیات تنظیم این قرارداد از جمله نحوه قسط‌بندی و شرط انتقال، حقوق و تکالیف طرفین و موارد فسخ پرداخته‌اند. برای مثال، ماده ۶۰ آیین‌نامه موجر را ملزم می‌سازد در پایان مدت در صورت ایفای تعهدات از سوی مستأجر، سند مال را به وی منتقل کند و ماده ۶۴ تأکید دارد که قرارداد اجاره به شرط تملیک از نوع قراردادهای لازم است که صرفاً در صورت تخلف مستأجر یا به حکم قانون قابل فسخ خواهد بود.
بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های داخلی شبکه بانکی:
بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار طی سال‌های پس از ۱۳۶۲، بخشنامه‌های متعددی را برای یکسان‌سازی رویه انعقاد اجاره به شرط تملیک در بانک‌ها صادر کرده‌اند. از جمله «بخشنامه اجرایی اجاره به شرط تملیک» که در سال‌های دهه ۱۳۶۰ ابلاغ شد و حاوی جزئیات بیشتر در خصوص قراردادهای نمونه، نرخ‌های اجاره‌بها، سقف زمانی قرارداد و غیره بود (حمیدزاده، ۱۳۷۰). این مستندات فرعی اگرچه جزئی از قانون نیستند، اما در عمل بانک‌ها ملزم به رعایت آنها در انعقاد قرارداد با مشتریان بوده و هستند.
پیش‌بینی در لایحه قانون مدنی یا اصلاحات آتی:
با گذشت چند دهه از رواج اجاره به شرط تملیک، حقوقدانان پیشنهاد کرده‌اند که احکام این عقد در قانون مدنی یا قوانین مرتبط درج گردد تا وضعیت آن از حیث قانونگذاری نیز تثبیت شود (قاسم‌زاده، ۱۳۹۰). تاکنون (سال ۱۴۰۴ش) اصلاحیه صریحی در قانون مدنی برای این منظور تصویب نشده، اما در پیش‌نویس‌های اصلاح قانون مدنی و برخی طرح‌های بانکداری اسلامی، اشاراتی به رسمیت این عقد شده است. با این وجود، در حال حاضر اتکای اصلی بر همان قوانین و آیین‌نامه‌های دهه ۱۳۶۰ و رویه قضایی شکل‌گرفته پیرامون آنهاست.
در جمع‌بندی، قرارداد اجاره به شرط تملیک به عنوان یکی از دستاوردهای نظام حقوقی پس از انقلاب، ابزاری موثر برای تأمین مالی تدریجی و تملک اموال گران‌قیمت محسوب می‌شود. این قرارداد با ترکیب ویژگی‌های اجاره و بیع، راه‌حلی فراهم کرده که هم با موازین شرعی سازگار است و هم نیازهای عملی مردم و بانک‌ها را برآورده میکند. با اینکه اجاره به شرط تملیک در متون کلاسیک حقوقی سابقه نداشت، امروزه با اتکا به مقررات ویژه خود، جایگاه مستحکمی در عقود کاربردی ایران یافته است. بهره‌گیری صحیح از این قرارداد می‌تواند به توسعه مالکیت خصوصی و تسهیل دسترسی عموم به مسکن و کالاهای سرمایه‌ای کمک شایانی نماید، مشروط بر آنکه شروط و مفاد آن با دقت تنظیم شده و حقوق طرفین به طور متوازن مورد حمایت قرار گیرد.
برای اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما تماس بگیرید
