یکی از قوانین بسیار مهم که اخیراً در کشور به تصویب رسیده است، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌باشد. این قانون بدون شک در عرصه معاملات اموال غیر منقول ایجاد کرده است. به همین دلیل آشنایی با مقررات آن برای همه افرادی که در این حیطه فعالیت می‌کنند لازم و ضروری است.
با توجه به این قانون، یکی از قشرهایی که می‌بایست مقررات خاصی را رعایت نمایند، افراد فعال در حیطه معاملات املاک، از قبیل بنگاههای مشاوره املاک و دلالان می‌باشند. به جهت تصریح ماده 3 قانون مذکور، در تاریخ 18 مهر 1403 آیین نامه ماده پیش‌گفته از طرف وزارت صنعت، معدن و تجارت و وزارت راه و شهرسازی با تفویظ اختیار از سوی رئیس قوه قضائیه تصویب و ابلاغ شد.
در این مقاله به بررسی نکات مهم مندرج در این آیین‌نامه می‌پردازیم و تکالیف قانونی مذکور در آن را بررسی می‌نماییم.
مقدمه
ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مقرر می‌کند: «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین نامه ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد».
همانطور که در متن ماده مشاهده می‌گردد، دسترسی بنگاههای معامله املاک به سامانه ثبت پیش نویس قرارداد ضروری پیش بینی شده است. به همین جهت طبق این آیین‌نامه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف گردیده که دسترسی بنگاههای املاک به سامانه ثبت الکترونیک را فراهم کند.
به همین منظور، احراز هویت نهادهای بنگاه معاملات املاک نیز توسط سازمان ثبت ضروری می‌باشد که اصالت معاملات تایید و تامین گردد. در همین راستا است که وزارت صنعت، معدن و تجارت نیز باید شرایط استعلام پروانه فعالیت بنگاههای املاک را فراهم کند.
لزوم ثبت پیش‌نویس در سامانه
طبق این آیین‌نامه، بنگاههای معاملات املاک مکلفند پیش نویس قراردادهایی که نسبت به خرید و فروش املاک اعمال و منعقد می‌شوند را در این سامانه ثبت نمایند. این اقدام فرصتی را فراهم می‌کند تا اطلاعات قرارداد نسبت به هر واحد ثبتی در سامانه قرار گیرد و از این طریق امکان فروختن یک ملک به افراد متعدد منتفی خواهد بود. چرا که عملکرد سامانه به نحوی است که هرگونه قرارداد مغایری را اعلام و آشکار می‌نماید.
ماده 9 آیین‌نامه در این راستا بیان داشته: «سازمان مکلف است این امکان را در سامانه فراهم نماید که پس از درج پیش نویس قرارداد در سامانه و تعیین دفتر اسناد رسمی مراتب به طرفین اعلام شود. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که درج هرگونه پیش نویس قرارداد راجع به هر ملک، منوط به آن باشد که در خصوص آن ملک، پیش نویس قرارداد مغایر دیگری در سامانه درج نشده باشد».
تکلیف به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
یکی از تکالیفی که این آیین‌نامه بر عهده طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده ملک) قرار داده است، لزوم مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی ظرف مهلت پنج روز می‌باشد. در این صورت سردفتر نیز اقدام به تایید معامله و تنظیم سند می‌نماید. وگرنه پس از گذشت مهلت پنج روز، پیش نویس قرارداد از سامان حذف می‌شود و دیگر امکان ادامه فرآیند مسیر وجود نخواهد داشت.
البته نکته فوق مانع از این نیست که هر کدام از طرفین حسب تصمیم و صلاحدید و خود نتوانند پیش نویس را لغو نمایند. به عبارت دیگر، هرکدام از طرفین می‌توانند با مراجعه به سامانه مذکور یا مراجعه به دلال انجام دهنده معاملات ملکی، اقدام به لغو پیش نویس نمایند. در تمام این حالات، لغو پیش نویس از طریق سامانه به طرفین اطلاع داده می‌شود.
در حقیقت، تمام این تمهیدات و پیش‌بینی‌ها برای جلوگیری از انجام معاملات معارض و فروخته شدن ملک به چندین نفر می‌باشد. چرا که با ثبت و آن در سامانه و وضع مهلت برای قطعیت آن، طرفین وادار می‌شوند که هرچه سریعتر نسبت به تعیین تکلیف ملک مورد معامله تصمیم‌گیری نمایند و اگر قصد جدی برای معامله دارند، هرچه زودتر نسبت به ثبت رسمی آن اقدام نمایند.
ضمانت اجرای قانونی
ضمانت اجراهای مهمی بابت پایبند ساختن معامله‌گران به تشریفات قانون و آیین‌نامه‌های مربوط به آن در متن مقررات پیش‌بینی شده آمده است. مهم‌ترین آن، فاقد اثر قلمداد شدن هر نوع قرارداد و توافقی است که منجر به ثبت رسمی در دفاتر ثبت اسناد رسمی نشود. به عبارت دیگر هیچ متن و پیش‌نویسی، از جمله مواردی که تا قبل از ثبت توسط دفاتر اسناد رسمی در سامانه معاملات املاک درج شده است، از لحاظ حقوقی واجد آثار قانونی نخواهد بود. لذا این موضوع و استناد به آن قابلیت استماع در هیچ نهاد دولتی را ندارد.
ماده ۱3 این آیین‌نامه بیان می‌دارد: «پیش نویس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است».
نحوه ثبت قراردادها در سامانه
دسترسی به سامانه معاملات طبق آیین‌نامه باید به صورت مستمر و شبانه‌روزی باشد. همچنین امکان دسترسی بنگاه‌ها و طرفین معامله به سامانه فراهم است تا امکان استعلام از ملک مزیور برای آنان مهیا باشد. احراز هویت در این سامانه به وسیله امضای الکترونیک متعلق به دو طرف صورت می‌گیرد. وجود سند رسمی برای ملک مزبور و حضور دو شاهد جهت تصدیق انعقاد قرارداد برای ثبت معامله در سامانه ضروری است.
قراردادهای مذکور در سامانه که به عنوان پیش‌نویس ثبت می‌شوند، تحت قالب یکسانی نوشته می‌شوند که در آیین‌نامه به عنوان «قراردادهای یکسان» معرفی شده‌اند. فرم و قالب این قرارداد توسط سازمان ثبت اسناد و املاک تهیه می‌شود و پس از تصویب در سامانه قرار می‌گیرد.
در صورتی یکی از شرایط زیر در قرارداد وجود داشته باشد، ثبت آن در سامانه صرفاً باید از طریق دفتر ثبت اسناد صورت پذیرد. لذا بنگاههای معاملات املاک نمی‌توانند نسبت به ثبت آن اقدام نمایند:
– قراردادهای غیرمعوض؛
– در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است؛
– قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها غیراصیل نظیر ولی،وصی،وکیل و قیم است؛
– در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال باشند؛
همچنین یکی از ضرورت‌های ساختاری این سامانه، وجود ساز و کارهایی برای اخذ وجوه دولتی از قبیل حق الثبت و مالیات‌های مربوطه است. همچنین امکان اعمال حق فسخ معامله در معامله و درخواست استرداد مورد معامله در سامانه به مدت 15 روز پیش‌بینی شده است.
سایر مقررات
درج خلاصه‌ای از اعمال حقوقی انجام شده نسبت به ملک موضوع معامله در سامانه توسط سازمان ثبت اسناد واملاک ضروری است. همچنین در صورت استعلام مراجع قضایی و…، توضیحات درج شده می‌بایست به نهادهای مذکور ارائه گردد.
همچنین اطلاعات درج شده با رعایت کامل قوانین و مقررات مربوط به حفظ حریم شخصی و محرمانگی، جهت شناسایی قیمت املاک در محله‌های مختلف شهر در راستای اجرای قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 1403 به وزارت صنعت، معدن و تجارت ارسال می‌گردد.
با ما همراه باشید
گروه فینولا با داشتن کادر مجرب آماده خدمت‌رسانی به شما در زمینه‌های مختلف حقوقی می‌باشد.
