دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

مقدمه

از سری دعاوی مهم در زمینه حقوق ملکی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد البته در مواردی در اموال منقول مثل خودرو و موتور سیکلت یا … نیز این دعوا قابل طرح است ولی در این مقاله سعی شده است به بررسی این دعوا در حوزه حقوق ملکی پرداخته شود. همچنین نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در این خصوص ارائه خواهد شد.

توجه داشته باشید طرح دعاوی این چنینی در مراجع قضایی نیازمند دانش تخصصی حقوقی مخصوصاً در حوزه حقوق اسناد و املاک می باشد.

پس در صورتی که با چالش های حقوقی از این دسته روبرو شده اید حتما با وکلای دادگستری متخصص از جمله وکیل ملکی یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی مشورت نمایید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی(ملک )چیست؟

دعوایی حقوقی و غیر منقول است و منشا آن وجود تعهدی برای فروشنده ملک جهت تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار جدید
می باشد.

این تعهد جزء تعهداتی است که به واسطه انتقال ملک برای فروشنده به حکم قانون ایجاد می شود پس نمیتوان گفت اگر در قراردادی تاریخی برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش بینی نشده باشد یا اصلا این امر در قرارداد شرط نشده باشد، مالک (فروشنده ) الزامی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار نخواهد داشت.

قانون مدنی در ماده 220 دقیقا به همین امر اشاره دارد: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین را به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌نماید.»
در خصوص  الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک نیز قانون مدنی در ماده 222 به امکان الزام متعاملین به ایفای تعهداتشان اشاره می نماید.

پس بر اساس قانون جاری فعلی در حقوق ایران تنظیم سند رسمی تکلیفی قانونی را بر عهده معامله کنندگان ملک قرار می دهد. مواد 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک به روشنی در این زمینه احکامی را معین نموده اند.

سند رسمی چیست ؟ و چرا اهمیت دارد؟

سندی است که توسط مقامات رسمی(دفاتر اسناد رسمی)، وفق مقررات و قوانین جاری تنظیم شده باشد. این مدارک در مراجع قضایی در شمار معتبر ترین دلایل اثبات دعوا هستند

از انواع دیگر اسناد رسمی می توان به سند ازدواج، وصیت نامه های رسمی و … اشاره نمود.

سند رسمی مالکیت ملک نیز یکی از انواع اسناد رسمی است.

تفاوت سند رسمی و سند عادی

بر خلاف اسناد رسمی به شرحی که بالاتر گفته شد، اسناد عادی توسط اشخاص عادی تنظیم می شوند همینطور این اسناد در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نمی رسند.
این امر موجب می شود اسناد عادی از مزایای اسناد رسمی برخوردار نباشند. برخی از این مزایا قابلیت اثباتی بالا، قابلیت اجرای اسنای رسمی و غیره می باشد.

حال با توجه به مطالبی که در بالا گفته شد می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در زمره ی دعاوی مهم و شایع محاکم ایران در نظر گرفت.

این دعوا در اکثر اوقات در حالتی مطرح می گردد که دو نفر قراردادی ( سند عادی) منعقد نموده باشند و طی آن مالکیت ملکی دارای سند رسمی را مورد معامله قرار داده باشند که بعدا فروشنده نسبت به ایفای تعهدات خود کوتاهی کرده و حاضر به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار نمی شود.

گفتنی است در حال حاضر در قرارداد های تنظیمی در بنگاه های معاملات املاک شروطی مبنی بر تعهدات خریدار و فروشنده مبنی بر پرداختی ها و حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی گنجانده می شود و در مواردی نیز این شرط در قرارداد های مذکور پیش بینی نشده است.

در هر حالت همانطور که گفته شد تنظیم سند رسمی ملک تکلیفی قانونی برای فروشنده و خریدار ایجاد می نماید که مبادرت به این امر نمایند.

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

• ذی نفعی خواهان
• اهلیت خواهان
• مدارک مثبت ادعا
• ملکیت فروشنده بر ملک
• قابلیت نقل و انتقال ملک
• عدم ایفای تعهدات فروشنده

البته لازم به ذکر است این دعوا در شمار دعاوی تخصصی ملکی قرار دارند پس چنانچه مشکلاتی در این امور برای شما ایجاد شده است حتما قبل از هرگونه اقدام، نسبت به مشورت با وکیل ملکی یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ، اقدام نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی

املاک مشاعی به املاکی اطلاق می شود که مالکیت آن ها به صورت مشترک بین چند نفر تقسیم شده است. تنظیم سند رسمی در خصوص املاک مشاعی حقوق وتعهدات هر مالک را نسبت به کل ملک مشخص می نماید پس با این حساب دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی حائز اهمیت می شود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی ممکن است نسبت به بعض از ملک مطرح گردد. مثلا تصور کنید کسی طی قراردادی عادی 2 دانگ از 6 دانگ ملکی را خریداری نموده است. در این حالت این دعوا قابل طرح خواهد بود بدین شرح که خواهان همان خریدار 2 دانگ  می باشد که با ارائه مدارک لازم در خصوص ادعای خود می تواند در نهایت نسبت به 2 دانگ از 6 دانگ سند مالکیت رسمی دریافت نماید.

نکته: در دعاوی از این دست که با خواندگان متعدد روبرو هستیم لازم است شرایط شکلی صحیح در طرح دادخواست رعایت گردد. یکی از همین موارد شایع عدم درج صحیح اسامی خواندگان در برگ دادخواست می باشد. عدم رعایت سایر الزامات قانونی در خصوص طرح دعوا نیز می تواند خواهان را دچار مشکلات نماید به صورتی که ضمانت اجرای عدم رعایت مقررات قانونی در این زمینه رد شدن یا غیرقابل استماع بودن دعوای مطروحه می باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

گاهی ملکی بر اساس قراردادی به نام رهن در وثیقه ی دیگری قرار می گیرد. در این حالت آن شخص به آن ملک حق عینی تبعی پیدا می کند این حق به این معنی است که به تبع عدم انجام تعهدات توسط کسی که ملک اش را در رهن قرار داده، طلبکار وی نسبت به وصول طلب  از محل آن ملک حقی می یابد که می تواند از محل فروش یا تملک آن خسارت ناشی از نقض تعهدات را دریافت نماید.

برای اینکه بتوان ملک در رهن را به صورت رسمی مورد نتقل و انتقال قرار داد و سند رسمی دریافت کرد باید قبل از آن ذی نفع با طرح دعوایی به خواسته الزام به فک رهن فروشنده را خوانده دعوای خود قرار دهد.

پس از آزادی و فک رهن آن ملک، توسط رای دادگاه طی دعوای دیگری با خواست الزام به تنظیم سند رسمی می توان فروشنده را ملزم به تنظیم این سند نمود.

نکته: در دعاوی با موضوعات فوق به تعدد خواندگان و اشخاصی که نسبت به موضوع دعوا حقوقی دارند باید توجه نمود در مواردی نیز می بایست آن ها را به عنوان خوانده دعوا در دادخواست قرار داد.

مرجع صالح رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی

در دعاوی از این دست که متنازع فیه ملک می باشد بر اساس نص صریح قانونی ( قانون آیین دادرسی مدنی) در ماده 12 دادگاه های محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشند.

پیش نیاز ها و مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

• داشتن حساب کاربری ثنا
• ارسال اظهارنامه به خوانده در صورت نیاز
• تنظیم و تهیه دادخواست مناسب
• مدارک و مستندات کامل در خصوص این دعوا من جمله قرارداد، مستندات مالکیت خوانده،گواهی عدم حضور خوانده در دفاتر اسناد رسمی ( در صورتی که در قرارداد موعدی برای حضور شرط شده باشد) و پایان کار ساختمان در املاک نوساز یا در زمانی که قرارداد پیش فروش است. و سایر مدارک بر حسب خواسته خواهان

جمع بندی

سعی شد در این مقاله کلیاتی از این دعوا توضیح داده شود این نکته را در نظر داشته باشید مطالعه مقالات و مطالب این چنینی صرفا جهت ارائه اطلاعاتی کلی در مورد این دعاوی تهیه می شوند و نمی توانند منبع کافی ای برای طرح و پیگیری آن ها در محاکم دادگستری باشند.

بنابر این همانگونه که گفته شد بهتر است قبل از هر گونه اقدام قانونی، حتی ارسال اظهارنامه به طرف مقابل نسبت به اخذ مشاوره از وکیل ملکی یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نمایید.

گروه حقوقی فینولا مفتخر است با همکاری وکلای متخصص  و مجرب در زمینه ملکی نسبت به ارائه مشاوره های کاربردی و جامع یا قبول وکالت، شما را در این امر یاری نماید.