یکی از متداول ترین مشکلات روابط استیجاری ، امتناع مستاجر از تخلیه به موقع ملک مورد اجاره است. این امتناع ممکن است صدمات جبران ناپذیری به ملک وارد کرده و حقوق موجر را تضییع کند.
به همین دلیل است که قانون از موجر حمایت کرده است تا موجر بتواند ملک اش را از تصرف مستاجر بیرون بیاورد و اصطلاحا آن را تخلیه کند.
اما تخلیه املاک تجاری همواره از قواعد و اصول تخلیه املاک مسکونی پیروی نمی کند. به همین دلیل است که ما در فینولا به صورت اختصاصی به بحث تخلیه املاک تجاری پرداخته ایم. پس برای اینکه بدانید چگونه و با تبعیت از چه اصولی می توان املاک تجاری را تخلیه کرد با ما در این مقاله همراه شوید.
دردسری به نام تخلیه !
اگر مشغول خواندن این مقاله هستید به احتمال زیاد دچار دردسر شده اید! البته نگران نباشید قانون تمام قد از حقوق شما دفاع کرده است. به شرطی که خود نیز از حقوقتان آگاه باشید.
برای شروع ، ابتدا نگاهی به اجاره نامه خود بیاندازید . تاریخ انعقاد آن را ببینید.
اگر قرارداد اجاره شما پیش از سال 1376 منعقد شده و تا پس از آن تاریخ ادامه یافته ؛ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بر آن حاکم است.
اما اگر قراردادتان بعد از تصویب و لازم الاجرا شدن قانون 1376 منعقد شده است ؛ قرارداد شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است.
دعوای تخلیه ملک چیست ؟
دعوای تخلیه ملک، دعوایی است که مالک مال غیرمنقول (که در این مقاله ملک تجاری است ) علیه متصرفی که سابقا با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است ( که در اینجا مستاجر ملک تجاری است ) طرح می کند.
ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر به موجر حق می دهد که پس از انقضای مدت ، تخلیه عین مستاجره را از مرجع ذیصلاح درخواست کند.
البته موجر می تواند قبل از هر گونه اقدامی از طریق ارسال اظهار نامه به صورت رسمی از مستاجر تقاضای تخلیه ملک اش را کند . هر چند بدون ارسال اظهار نامه نیز می توان درخواست تخلیه داد.
در هر صورت یادتان باشد که به هیچ عنوان مانع ورود به ملک خود نشوید . عوض کردن قفل در ملک استیجاری ، راه مطلوبی برای بازپس گیری حقوق تان نخواهد بود. این کار جرم است و مستاجر می تواند با استناد به ماده 159 و 160 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای مزاحمت یا ممانعت از حق مطرح کند.
یعنی مستاجر به عنوان متصرف ملک استیجاری درخواست جلوگیری از مزاحمت نسبت به ملک تحت تصرفش را بکند.
یا در قالب دعوای ممانعت از حق ، رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک بخواهد.
پس بهتر است از انجام هر کاری که منجر به قطع دسترسی مستاجر به ملک و ایجاد مزاحمت برای او شود ؛ خودداری کنید و کار را به قانون و وکلای خبره فینولا بسپارید!
چه زمانی می توانم دعوای تخلیه ملک مطرح کنم ؟
به صورت کلی در دو حالت می توان دعوای تخلیه را مطرح کرد:
1-در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد.
اجاره ، عقدی لازم است و طرفین حق فسخ یکجانبه آن را ندارند . در نتیجه پیش از اینکه مدت قرارداد اجاره به پایان برسد؛ مالک حق تقاضای تخلیه ملک را نخواهد داشت. اما پس از انقضای مدت و عدم همکاری مستاجر ، مالک حق خواهد داشت رسما از دادگاه یا شورای حل اختلاف، تقاضای دستور تخلیه یا حکم تخلیه کند.
2-در صورتی که مستاجر نسبت به ملک تجاری مرتکب تقصیر شده باشد.
در حین عقد اجاره، مستاجر امین مالک محسوب می شود و باید در حفاظت و نگهداری از مورد اجاره بکوشد. اگر مستاجر در این کار مرتکب تقصیر شود. مثلا با کوتاهی و سهل انگاری موجب ورود آسیب جدی به ملک مورد اجاره شود.یا اینکه جلوی تعمیرات واجب ملک را بگیرد ؛ موجر حق خواهد داشت پیش از اتمام مدت قرارداد درخواست تخلیه کند.
ماده 485 قانون مدنی به این موضوع اشاره می کند: اگر در مدت اجاره ، انجام تعمیراتی در ملک لازم شود که تاخیر در انجام آن تعمیرات، موجب ضرر موجر باشد ؛ مستاجر به هیچ عنوان نباید مانع آن تعمیرات شود.
حتی اگر این تعمیرات جلوی استفاده او از ملک را بگیرند . اگر چنین کند ، موجر حق خواهد داشت قرارداد اجاره را به صورت یکجانبه فسخ کند.
حالت سومی نیز وجود دارد که به بند 9 ماده 14 قانون موجر و مستاجر 56 باز می گردد و آن هم در صورتی است که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کند.و با ابلاغ اخطار به دفترخانه تنظیم سند یا اظهارنامه ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.
در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست کند.
هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت، تخلیه را متوقف می‌کند.
ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بکند.
هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد؛ موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
برای درخواست تخلیه به کجا مراجعه کنم ؟
بر اساس ماده 12 قانون جدید شورا‌های حل اختلاف همه دعاوی مربوط به تخلیه (اعم از تخلیه ملک مسکونی یا تجاری) در صلاحیت شورای حل اختلاف است . مگر زمانی که موضوع دعوا متضمن تعدیل اجاره بهاء، سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد .
پس در صورتی که در قرارداد اجاره ملک تجاری ، حق سرقفلی یا کسب و پیشه نیز واگذار شده و ادعایی در این خصوص مطرح است:
باید به جای شورای حل اختلاف به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تجاری مراجعه کنید.
چگونه درخواست تخلیه ملک تجاری کنم ؟
شما دو راه پیش روی خود دارید :
1-گرفتن دستور تخلیه فوری
2-گرفتن حکم تخلیه
راه اول به مراتب آسان تر و سریع تر از راه دوم شما را به مقصودتان خواهد رساند اما برای پیمودن این راه ، شروطی وجود دارند از جمله اینکه :
- تاریخ انعقاد قرارداد اجاره تان به قبل از سال 1376 باز نگردد.
- قرارداد اجاره شما مدت داشته و مدت آن منقضی شده باشد.
- قرارداد اجاره در دو نسخه به امضای موجر و مستاجر و 2 نفر شاهد رسیده باشد.
اگر قرارداد اجاره ملک شما یکی از شروط بالا را نداشته باشد؛ چاره ای جز پیمودن فرایند دادرسی طولانی و طاقت فرسا و گرفتن حکم تخلیه نخواهید داشت. اما اگر خوش شانس باشید و تمام شروط بالا را رعایت کرده باشید می توانید ظرف 3 روز از شورای حل اختلاف ، دستور تخلیه بگیرید.
شورا ابتدا رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر را احراز می کند و پس از بررسی قرارداد اجاره ، دستور تخلیه صادر می کند .
مستاجر در این حالت (برخلاف فرایند دادرسی و گرفتن حکم تخلیه) نمی تواند به این دستور اعتراض کند.و دستور تخلیه در کوتاه ترین زمان ممکن انجام خواهد شد.
مراحل اخذ دستور تخلیه فوری
مراجعه به شورای حل اختلاف و تشکیل پرونده :
به همراه سند مالکیت ، قرارداد اجاره و مدارک شناسایی خود به حوزه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تان بروید . فرم دادخواست دستور تخلیه را پر کنید و تشکیل پرونده بدهید.
رسیدگی و صدور دستور در شعبه:
پرونده شما به یکی از شعب شورا ارسال می شود و مدارک شما به دقت مورد بررسی قرار می گیرد و دستور تخلیه صادر می شود.
پیش از صدور دستور تخلیه ، شما موظف خواهید شد که تمام پول پیش یا رهن مستاجر را به حساب دادگستری واریز کنید. (نگران نباشید ! در نهایت تمامی اجاره های معوقه ، خسارات و حتی هزینه دادرسی شما از پول پیش مستاجر کسر می شود و به شما پرداخت می شود.)
مراجعه به اجرای احکام و تشکیل پرونده اجرایی:
حالا که دستور تخلیه صادر شده لازم است تا با تشکیل یک پرونده اجرایی در اجرای احکام شورا ، آن را از عرصه حرف به عمل برسانید!
به یاد داشته باشید:
کپی برابر اصل دادخواست و اصل دستور صادره را به همراه مدارک قبلی با خود به اجرای احکام ببرید.
صدور برگه اخطار 72 ساعته و ابلاغ به مستاجر:
پس از تکمیل شدن پرونده اجرایی برگه اخطار 72 ساعته صادر می شود . این برگه ، سه روز (از تاریخ ابلاغ) به مستاجر مهلت می دهد که ملک شما را تخلیه کند. این اخطار را به کلانتری محل وقوع ملک ببرید تا ابلاغ به مستاجر صورت بگیرد.
اجرای حکم:
اگر مهلت سه روزه مستاجر برای تخلیه بگذرد و مستاجر همچنان از تخلیه ملک تجاری شما امتناع کند:
شما در مرحله آخر ، یعنی مرحله اجرای حکم هستید!
در این مرحله ، شما برای اجرای حکم از قاضی اجرای احکام وقت می گیرید و در روز اجرا ، برای دریافت ملک و کلید طلایی آن حاضر می شوید.
(به این مسئله هم توجه داشته باشید که ممکن است مستاجر با ارائه ادله و مستنداتی از شورا ، مهلت بیشتری برای تخلیه مطالبه کند و اجرای حکم را عقب بیاندازد. )
چگونه تخلیه ملک تجاری را متوقف کنم ؟
اگر مستاجر هستید احتمالا سوال شما آن است که چگونه می توانم فرایند تخلیه ملک را متوقف کنم ؟
آیا قانون به من اجازه می دهد که ملک موجر را تخلیه نکنم؟
باید بگوییم بله ! شما به عنوان مستاجر دو راه برای توقف تخلیه خواهید داشت :
- درخواست مهلت
بر اساس ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر راهی برای توقف اجرای دستور تخلیه ملک تجاری نیز وجود دارد.
و آن زمانی است که به علت وقوع حوادث غیرمترقبه ، مستأجر قادر به تخلیه ملک نباشد در این صورت مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. قاضی می تواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
- اعتراض به رای دستور تخلیه ملک تجاری
دستور تخلیه فوری اجرا می شود و به مستاجر مهلتی برای اعتراض نمی دهد . با این وجود مستاجر می تواند در دو حالت به صدور دستور تخلیه اعتراض کند :
- مستاجر ادعا کند که اسناد ارائه شده توسط مالک ، اصالت ندارند.
- مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره تمدید شده است.
ماده 18 آیین نامه اجرایی نیز در این خصوص بیان کرده : در موردی که مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد باشد می تواند شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم کند.
نکته : اگرچه اعلام شکایت مستاجر علی القاعده نمی تواند مانع اجرای دستور تخلیه ملک تجاری شود . اما اگر قاضی دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستأجر را مدلل بداند ؛ می تواند پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.
آیا باید برای تخلیه ملک تجاری هزینه ای بپردازم؟
دعوای تخلیه ملک شما ، در دسته دعاوی غیر مالی قرار می گیرد و نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیر مالی است.
اما زمانی که برای گرفتن دستور تخلیه یا حکم تخلیه ملک تجاری اقدام می کنید
باید کل پول پیش یا رهن و هر آنچه که به نام قرض الحسنه یا تضمین از مستاجر دریافت کرده اید را به حساب دادگستری واریز کنید.
وگرنه فرایند صدور دستور و حکم شما ادامه نخواهد یافت.
توجه کنید که کل مبلغ باید تودیع شود و شما حق نخواهید داشت که بدهی های مستاجر را از مبلغ برداشت کنید. حتی اگر بدهی های مذکور کاملا مستند بوده باشد. به جای این کار شما می توانید دادخواست مطالبه ضررو زیان بدهید و از راه قانونی، جبران خساراتتان را پیگیری کنید.
این نکته در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر شرح داده شده است :
در صورتي که موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين قرض الحسنه و يا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دريافت کرده باشد؛ تخلیه ملک تجاری و تحويل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند يا وجه مذکور به مستأجر و يا سپرده آن به دايره اجراست.
اگر موجر ، مدعي ورود خسارت به عين مستأجره از ناحيه مستأجر و يا عدم پرداخت مال الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن ، آب ، برق و گاز مصرفي باشد و جبران خسارات وارده و يا پرداخت بدهي هاي فوق از محل این وجوه را بخواهد؛ موظف است:
همزمان با توديع وجه يا سند، گواه دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم دادخواست مطالبه ضرر وزيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد.
در اين صورت دايره اجرا از تسليم وجه يا سند به مستأجر به همان ميزان خودداري می کند.
و پس از صدور رأي دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.
یک نکته قراردادی مهم : اجرت المثل ایام تصرف
اگر مستاجر شما برخلاف تقاضایتان عمل کند و بعد از انقضای مدت اجاره ، ملک را تخلیه نکند ؛ به ازای هر روز سکونت در ملک ، موظف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد شد . در چنین وضعیتی باید به قرارداد اجاره رجوع کرد . اگر در قرارداد اجاره ، وجه التزامی به عنوان ضمانت تخلیه ملک تجاری تعیین شود یا اینکه پرداخت مبلغی برای تصرف ملک خارج از موعد شرط شود؛ طبق آن عمل خواهد شد .
ما به شما پیشنهاد می کنیم :
قبل از شکل گیری هر گونه اختلافی، در قراردادتان درج کنید که مستاجر ، در ازای هر یک روز سکونت خارج از موعد قرارداد، موظف به پرداخت مبلغی دو برابر اجاره بهاء خواهد بود.
البته این را هم بگوییم که اگر در قرارداد هیچگونه توافقی در این خصوص نکرده باشید هم جای نگرانی وجود نخواهد داشت.
در این حالت می توانید به دادگاه محل وقوع ملک بروید و دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف بدهید . اگر قاضی شما را مستحق دریافت اجرت المثل بداند؛ قرار ارجاع به کارشناس صادر خواهد کرد.
کارشناس نیز اجرت المثل ایام تصرف را بر اساس ارزش ملک و شرایط ویژه آن تعیین خواهد کرد. اما مبلغ تعیین شده قطعا از مبلغی که شما می توانستید در قراردادتان بنویسید کمتر خواهد بود . به همین دلیل است که به شما توصیه اکید می کنیم که در هنگام عقد قرارداد اجاره ، شرطی در این خصوص درج کنید و کار تنظیم قرارداد اجاره خود را به حقوقدانان متخصص بسپارید.
سخن آخر
تخلیه اگرچه درسری بزرگ است. اما با انعقاد یک قرارداد حرفه ای با بند ها و شروط مستحکم می توان تا حدود زیادی از سختی و مشقت آن کاست.
این موضوع کاملا به خود شما بستگی دارد که تا چه حد در تنظیم قراردادتان حرفه ای عمل خواهید کرد.
در صورتی که در رابطه با تنظیم قرارداد اجاره و تخلیه نیاز به راهنمایی دارید، میتوانید با مشاوران حقوقی فینولا تماس بگیرید .
